Các loại thuế chuyển nhượng nhà đất mới nhất 2025

1. Các loại thuế chuyển nhượng nhà đất

1.1 Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng nhà đất

Đây là loại thuế quan trọng và phổ biến nhất trong mọi giao dịch bất động sản. Người có tài sản chuyển nhượng (người bán) là đối tượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN).

Căn cứ tính thuế: Thuế TNCN được tính dựa trên giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng hoặc giá do Nhà nước ban hành (lấy mức cao hơn làm căn cứ).

Mức thuế chuyển nhượng nhà đất: Theo quy định hiện hành, mức thuế là 2% trên giá trị chuyển nhượng.

Ví dụ: Nếu bạn bán một căn nhà với giá 3 tỷ đồng, thuế TNCN phải nộp là 60 triệu đồng (3.000.000.000 × 2%).

Một số trường hợp được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng như chuyển nhượng giữa vợ chồng, cha mẹ với con cái, hoặc khi cá nhân chỉ có duy nhất một nhà, một đất ở.

Thuế thu nhập cá nhân là loại thuế không thể thiếu khi chuyển nhượng nhà đất (Nguồn ảnh: Báo Dân tộc và Phát triển)

1.2 Lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng nhà đất

Sau khi hoàn tất giao dịch, người nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là “sổ đỏ”).

Căn cứ tính lệ phí: Giá trị tài sản nhân với tỷ lệ phần trăm do Nhà nước quy định.

Mức thu: Lệ phí trước bạ đối với nhà, đất được tính bằng 0,5% giá trị chuyển nhượng hoặc giá Nhà nước ban hành (lấy mức cao hơn).

Ví dụ: Mua nhà đất trị giá 2 tỷ đồng, lệ phí trước bạ phải nộp là 10 triệu đồng (2.000.000.000 × 0,5%).

1.3 Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi hoàn tất việc sang tên, người mua cần nộp lệ phí cấp sổ đỏ để cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Mức lệ phí: Dao động từ 100.000 – 500.000 đồng/hồ sơ, tùy theo từng địa phương.

Tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, lệ phí có thể cao hơn, nhưng vẫn nằm trong khung Bộ Tài chính cho phép. Đây là khoản phí nhỏ nhưng bắt buộc khi hoàn thiện hồ sơ sang tên sau khi nộp nhượng nhà đất.

1.4 Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng. Mức phí công chứng phụ thuộc vào giá trị tài sản giao dịch.

• Với hợp đồng dưới 1 tỷ đồng: phí khoảng 0,1% giá trị hợp đồng.

• Từ 1–3 tỷ đồng: khoảng 1 - 3 triệu đồng.

• Trên 10 tỷ đồng: tối đa 10 triệu đồng/hồ sơ.

Phí công chứng thường do hai bên thỏa thuận nhưng thực tế, phần lớn người mua là bên chi trả để hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Mức phí công chứng chuyển nhượng nhà đất phụ thuộc vào giá trị tài sản giao dịch (Nguồn ảnh: tư vấn pháp lý)

1.5 Phí thẩm định hồ sơ nhà đất

Đây là khoản phí nhằm đảm bảo tính pháp lý của hồ sơ sang tên, giúp cơ quan chức năng xác minh quyền sử dụng đất hợp lệ, không tranh chấp.

Mức thu dao động từ 0,15% - 0,2% giá trị hợp đồng, tối đa 5 triệu đồng/hồ sơ, tùy quy định địa phương. Khoản phí này thường nộp cùng lúc khi làm hồ sơ đăng ký biến động đất đai tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

2. Cách tính thuế chuyển nhượng nhà đất mới nhất

Hiểu rõ cách tính thuế chuyển nhượng nhà đất mới nhất là điều vô cùng quan trọng trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch mua bán, sang nhượng quyền sử dụng đất nào. Nếu tính đúng, nộp đủ, người dân sẽ tránh được rủi ro về pháp lý, đồng thời tiết kiệm thời gian khi làm thủ tục nộp thuế chuyển nhượng nhà đất tại cơ quan thuế. Theo các quy định mới cập nhật năm 2025, công thức tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản vẫn giữ nguyên, song việc xác định giá tính thuế và thời điểm nộp đã được làm rõ hơn để hạn chế gian lận và sai sót trong kê khai.

Công thức tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất

Căn cứ theo Thông tư 92/2015/TT-BTC và các văn bản sửa đổi, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được tính theo công thức sau: Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng × 2%

Trong đó:

- Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, nếu thấp hơn giá đất do Nhà nước ban hành thì phải lấy giá Nhà nước quy định làm căn cứ.

- Thuế suất 2% áp dụng thống nhất cho mọi cá nhân chuyển nhượng nhà đất, không phân biệt giá trị hay mục đích sử dụng.

Ví dụ thực tế: Bạn bán một lô đất với giá 2,5 tỷ đồng. Thuế TNCN phải nộp là 2.500.000.000 × 2% = 50.000.000 đồng. Nếu giá bán thấp hơn bảng giá đất địa phương (ví dụ bảng giá là 2,8 tỷ) thì thuế sẽ tính theo 2,8 tỷ × 2% = 56 triệu đồng.

Cách tính lệ phí trước bạ khi nhận chuyển nhượng nhà đất

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ thuế TNCN, người nhận chuyển nhượng (bên mua) phải nộp lệ phí trước bạ để sang tên quyền sở hữu. Công thức tính như sau: Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí × 0,5%

Trong đó:

- Giá tính lệ phí = Diện tích đất × Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm kê khai.

- Mức thuế chuyển nhượng nhà đất dưới dạng lệ phí này cố định ở mức 0,5%, áp dụng thống nhất trên toàn quốc.

Ví dụ: Bạn nhận chuyển nhượng 100m² đất ở với giá Nhà nước quy định là 20 triệu đồng/m². Giá tính lệ phí = 100 × 20.000.000 = 2 tỷ đồng

⇒ Lệ phí trước bạ phải nộp = 2.000.000.000 × 0,5% = 10 triệu đồng.

Biết cách tính thuế chuyển nhượng nhà đất là điều quan trọng khi thực hiện giao dịch mua bán (Nguồn ảnh: Người Đưa Tin)

Cách tính thuế trong trường hợp đồng sở hữu hoặc đồng chuyển nhượng

Khi quyền sử dụng đất thuộc đồng sở hữu của nhiều người, nghĩa vụ thuế chuyển nhượng nhà đất sẽ được phân bổ theo tỷ lệ phần sở hữu ghi trong sổ đỏ hoặc thỏa thuận trong hợp đồng.

Ví dụ: Hai anh em cùng đứng tên lô đất trị giá 3 tỷ đồng. Khi bán, mỗi người sở hữu 50%.

Theo đó, mỗi người nộp thuế TNCN = (3 tỷ × 50%) × 2% = 30 triệu đồng.

Trường hợp nhiều người cùng mua hoặc cùng nhận chuyển nhượng, thì lệ phí trước bạ và phí sang tên cũng được chia tương ứng theo tỷ lệ góp vốn.

Cách xác định giá tính thuế chuyển nhượng nhà đất mới nhất

Theo hướng dẫn tại các văn bản pháp luật năm 2025, giá tính thuế trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản được xác định theo nguyên tắc giá trong hợp đồng hợp pháp là căn cứ chính để tính thuế. Trường hợp giá hợp đồng thấp hơn giá Nhà nước ban hành thì lấy giá Nhà nước quy định tại bảng giá đất của địa phương làm căn cứ tính.

Nếu chuyển nhượng nhà gắn liền với đất, thì cần cộng giá trị công trình xây dựng, nhà ở (theo bảng giá do Sở Xây dựng ban hành). Điểm mới năm 2025 là việc đồng bộ dữ liệu bảng giá đất điện tử, giúp người dân dễ dàng tra cứu và tính toán thuế chuyển nhượng nhà đất trực tuyến, tránh tình trạng kê khai sai hoặc cố tình hạ giá.

3. Các trường hợp được miễn thuế chuyển nhượng nhà đất 2025

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân và các văn bản hướng dẫn thi hành, các trường hợp sau được miễn nộp thuế TNCN khi chuyển nhượng nhà đất:

Miễn thuế chuyển nhượng giữa các thành viên trong gia đình

Đây là nhóm trường hợp phổ biến nhất được miễn thuế. Khi chuyển nhượng, tặng cho nhà đất giữa những người có quan hệ huyết thống hoặc hôn nhân trực hệ, người chuyển nhượng không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Cụ thể, bao gồm các quan hệ sau:

- Vợ chồng

- Cha mẹ đẻ với con đẻ

- Cha mẹ nuôi với con nuôi

- Cha mẹ chồng, cha mẹ vợ với con dâu, con rể

- Ông bà nội, ông bà ngoại với cháu ruột

- Anh chị em ruột với nhau.

Ví dụ: Ông A tặng cho con trai một mảnh đất 100m² để làm nhà ở. Trong trường hợp này, ông A được miễn nộp thuế chuyển nhượng nhà đất theo quy định. Tuy nhiên, dù được miễn thuế, người nhận tài sản vẫn cần làm thủ tục kê khai thuế tại cơ quan thuế để được xác nhận thuộc diện miễn, tránh bị tính thuế sau này.

Miễn thuế khi cá nhân chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở

Theo điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, cá nhân được miễn thuế TNCN nếu chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam và thực hiện chuyển nhượng tài sản đó. Điều kiện để được miễn thuế như sau:

- Cá nhân chỉ có một tài sản duy nhất là nhà hoặc đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng;

- Tài sản đã được sở hữu ít nhất 183 ngày (6 tháng) kể từ ngày cấp sổ đỏ;

- Việc chuyển nhượng là toàn bộ quyền sở hữu, sử dụng tài sản đó.

Ví dụ: Bà B có duy nhất một căn hộ chung cư ở TP. Hồ Chí Minh, nay bán lại cho người khác. Trong trường hợp này, bà B được miễn thuế chuyển nhượng nhà đất nếu chứng minh được không có thêm bất kỳ nhà, đất nào khác trên lãnh thổ Việt Nam.

Miễn thuế trong trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp cùng loại

Theo khoản 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân, việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cùng loại giữa các hộ gia đình, cá nhân trong cùng địa bàn được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Ví dụ: Hai hộ dân ở cùng xã hoán đổi ruộng lúa để thuận tiện canh tác, diện tích tương đương nhau, đây là chuyển nhượng hợp pháp nhưng được miễn thuế, vì không phát sinh lợi nhuận thương mại.

Một số trường hợp đặc biệt khác được miễn thuế

Ngoài các trường hợp phổ biến trên, năm 2025 vẫn giữ hiệu lực miễn thuế đối với:

- Tài sản được thừa kế hoặc tặng cho từ người thân thuộc diện miễn thuế TNCN,

- Trường hợp Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và có quyết định bồi thường bằng đất khác,

- Trường hợp cá nhân, hộ gia đình chuyển nhượng đất phục vụ dự án công cộng, theo yêu cầu của cơ quan Nhà nước.

Tất cả các trường hợp này đều cần chứng minh bằng hồ sơ, giấy tờ hợp lệ để được cơ quan thuế xác nhận miễn thuế.

Giữa các thành viên trong gia đình được miễn thuế chuyển nhượng đất (Nguồn ảnh: Living Connection)

Trong bài viết trên, Nhà Đẹp Đất Tốt đã tổng hợp những thông tin quan trọng về thuế chuyển nhượng nhà đất. Nếu bạn đang chuẩn bị chuyển nhượng hoặc mua bán bất động sản, hãy luôn kiểm tra kỹ quy định mới nhất của cơ quan thuế địa phương hoặc tìm đến luật sư, chuyên viên pháp lý bất động sản để được hướng dẫn chi tiết.

>> Các bài viết liên quan:

• Đánh thuế bất động sản thứ 2 là gì? Khi nào nên đánh thuế?

• Các loại thuế, phí phải chịu khi mua bán nhà đất 2025

• Thủ tục mua bán nhà đất đầy đủ và mới nhất 2025

• Ký gửi nhà đất là gì? Cần lưu ý gì khi ký gửi nhà đất?