Các loại thuế, phí phải chịu khi mua bán nhà đất 2025

1. Thuế thu nhập cá nhân

Đây là loại thuế được áp dụng theo Luật thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn bởi các nghị định, thông tư mới nhất của Bộ Tài chính. Trong mọi giao dịch chuyển nhượng bất động sản, thuế thu nhập cá nhân (TNCN) là khoản thuế bắt buộc mà bên bán (chuyển nhượng) phải nộp cho cơ quan thuế. Đây là loại thuế được áp dụng theo Luật thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn bởi các nghị định, thông tư mới nhất của Bộ Tài chính. Mức thuế thu nhập các cá nhân phải nộp năm 2025 như sau:

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đối với các giao dịch chuyển nhượng nhà, đất, mức thuế thu nhập cá nhân được tính theo tỷ lệ 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng.
Công thức cụ thể:

Thuế TNCN = 2% x Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Mức thuế này được quy định tại Điều 17, Thông tư 92/2015/TT-BTC, áp dụng thống nhất trên toàn quốc. Đây là loại thuế mua bán nhà đất phổ biến nhất, áp dụng cho mọi cá nhân, trừ các trường hợp được miễn theo quy định.

Khi tặng cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất

Trường hợp tặng cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất, người nhận tài sản có thể phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ quà tặng hoặc thừa kế bất động sản, theo Điểm c, Khoản 1 và Khoản 4, Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC.

Cách tính thuế như sau:

Thuế TNCN = Giá trị quyền sử dụng đất (căn cứ theo Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh) x 10%

Tuy nhiên, một số trường hợp được miễn thuế, ví dụ: tặng cho, thừa kế giữa vợ chồng, cha mẹ - con cái, ông bà - cháu ruột, anh chị em ruột. Đây là điểm cần lưu ý để tránh nộp thuế không cần thiết khi thực hiện các thủ tục sang tên.

Thuế TNCN là khoản thuế bắt buộc mà bên bán (chuyển nhượng) phải nộp cho cơ quan thuế (Nguồn ảnh: Luật Việt Nam)

2. Lệ phí trước bạ khi mua bán nhà, đất

Bên cạnh thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ là khoản tiền mà bên mua cần nộp để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ/sổ hồng). Khi thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc sang tên nhà đất, người dân cần nắm rõ đối tượng chịu lệ phí trước bạ - một trong những các loại thuế phí khi mua bán nhà đất bắt buộc theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP.

Đối tượng chịu lệ phí trước bạ

• Nhà: Bao gồm nhà ở, nhà làm việc và các loại nhà sử dụng cho mục đích khác.

• Đất: Áp dụng cho cả đất nông nghiệp và phi nông nghiệp, không phân biệt đã có công trình hay chưa.

Như vậy, hầu hết các loại nhà và đất giao dịch trên thị trường đều thuộc diện nộp lệ phí trước bạ.

Giá tính lệ phí trước bạ

Giá tính lệ phí được xác định tại thời điểm kê khai, dựa trên bảng giá do UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành.

• Đối với đất:
  Dựa vào bảng giá đất địa phương. Nếu đất thuê của Nhà nước trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê ngắn hơn 70 năm, giá tính lệ phí được quy đổi theo công thức:

Giá đất tính lệ phí = Giá đất trong bảng giá × (Thời hạn thuê / 70 năm)

• Đối với nhà:
  Căn cứ vào bảng giá nhà do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Một số trường hợp đặc biệt

• Nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê: Tính theo giá bán thực tế do UBND quyết định.

• Nhà, đất mua qua đấu giá: Lấy giá trúng đấu giá thực tế làm căn cứ tính lệ phí.

• Nhà chung cư, nhà nhiều tầng: Giá tính lệ phí gồm giá trị nhà và phần đất phân bổ theo hệ số quy định tại Nghị định 53/2011/NĐ-CP.

• Trường hợp giá hợp đồng cao hơn bảng giá: Áp dụng giá trong hợp đồng chuyển nhượng để đảm bảo phản ánh đúng giá trị thực tế giao dịch.

Lệ phí trước bạ nhà đất là khoản phí bắt buộc phải nộp theo quy định pháp luật (Nguồn ảnh: Thư Viện Pháp Luật)

3. Phí công chứng làm hồ sơ mua bán nhà đất

Trong quy trình mua bán nhà đất, hợp đồng công chứng là bước không thể thiếu để đảm bảo hiệu lực pháp lý cho giao dịch. Mọi hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế… đều cần được công chứng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng hợp pháp.

Theo thông lệ, phí công chứng có thể do bên bán, bên mua hoặc hai bên cùng thỏa thuận chia sẻ. Không có quy định bắt buộc cụ thể ai phải nộp.

Ví dụ mức phí công chứng (tham khảo) như sau:

• Dưới 50 triệu đồng: 50.000 đồng

• 50 – 100 triệu đồng: 100.000 đồng

• 100 triệu – 1 tỷ đồng: 0,1% giá trị tài sản

• Trên 1 tỷ đồng: 1 triệu đồng + 0,06% phần giá trị vượt 1 tỷ (tối đa không quá 10 triệu đồng)

Lưu ý khi công chứng hợp đồng mua bán:

• Mang đầy đủ giấy tờ tùy thân, sổ đỏ, hợp đồng, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

• Kiểm tra kỹ nội dung hợp đồng trước khi ký công chứng.

• Giữ lại bản chính hợp đồng công chứng để nộp hồ sơ sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai.

4. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất

Sau khi hoàn tất mua bán, nộp thuế và lệ phí trước bạ, bên mua sẽ tiến hành thủ tục sang tên và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng/sổ đỏ mới). Lúc này, người mua cần nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận theo quy định của địa phương.

Nội dung lệ phí

Lệ phí này được thu trong các trường hợp:

• Cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

• Ghi nhận biến động đất đai, thay đổi thông tin chủ sở hữu hoặc mục đích sử dụng.

• Cung cấp trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính hoặc dữ liệu đất đai theo yêu cầu.

Như vậy, lệ phí cấp Giấy chứng nhận không chỉ áp dụng khi mua bán mà còn khi có sự thay đổi về quyền sử dụng hoặc sở hữu tài sản.

Mức thu lệ phí

Mức thu lệ phí được quy định theo hướng dẫn của Bộ Tài chính và điều chỉnh tùy tình hình kinh tế – xã hội tại từng địa phương.

• Khu vực đô thị (quận, phường nội thành) thường có mức thu cao hơn khu vực nông thôn.

• Tổ chức và doanh nghiệp phải nộp lệ phí cao hơn hộ gia đình, cá nhân.

• Thông thường, mức thu dao động từ 100.000 – 200.000 đồng/lần cấp mới đối với cá nhân, hộ gia đình; các tổ chức có thể áp dụng mức cao hơn.

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất được quy định theo hướng dẫn của Bộ Tài chính (Nguồn ảnh: Dân Việt)

5. Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận

Bên cạnh lệ phí cấp sổ, người mua còn cần nộp thêm phí thẩm định hồ sơ. Đây là khoản phí nhằm bù đắp chi phí cho cơ quan nhà nước khi thực hiện việc kiểm tra, đo đạc, xác minh thông tin trước khi cấp sổ.

Phí thẩm định hồ sơ được áp dụng trong các trường hợp:

• Cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

• Chứng nhận biến động đất đai, như mua bán, tặng cho, thừa kế hoặc thay đổi mục đích sử dụng.

Khoản phí này là một phần trong các loại thuế phí khi mua bán nhà đất mà người dân cần dự trù trước khi làm thủ tục sang tên.

Mức thu phí thẩm định hồ sơ được quy định riêng tại từng địa phương, căn cứ vào:

• Quy mô, diện tích và loại đất;

• Mức độ phức tạp của hồ sơ;

• Điều kiện kinh tế – xã hội của địa phương.

Một số tỉnh, thành còn khuyến khích nộp hồ sơ trực tuyến với mức phí ưu đãi hơn nhằm giảm thời gian xử lý và chi phí hành chính. Phí thẩm định giúp đảm bảo hồ sơ hợp lệ, đúng quy định, hạn chế sai sót trong quá trình cấp sổ. Nắm rõ khoản phí này cùng thuế mua bán nhà đất và lệ phí cấp Giấy chứng nhận sẽ giúp người dân chủ động tài chính, rút ngắn thời gian giao dịch và hoàn tất thủ tục một cách minh bạch.

Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận được quy định riêng tại từng địa phương (Nguồn ảnh: Saigon Times)

Hiểu và nắm rõ các loại thuế mua bán nhà đất là bước quan trọng giúp người dân chủ động về tài chính, tránh bị thiếu sót hồ sơ hoặc trì hoãn sang tên sổ đỏ. Đặc biệt trong bối cảnh 2025, khi thị trường bất động sản đang phục hồi mạnh, việc am hiểu thuế mua bán đất, thuế phí mua bán nhà và các thủ tục liên quan sẽ giúp bạn tiết kiệm thời gian, chi phí, hạn chế rủi ro pháp lý. Đừng quên theo dõi trang Nhà Đẹp Đất Tốt để cập nhật thêm những bài viết mới nhất về bất động sản!

>> Các bài viết liên quan:

• Đánh thuế bất động sản thứ 2 là gì? Khi nào nên đánh thuế?

• 5 Sai lầm thường gặp khi mua đất nền dự án cần lưu ý