Giới đầu tư cẩn trọng với ''điểm nóng mới'' của thị trường

Dồi dào nguồn cung căn hộ cao cấp

Với lợi thế quỹ đất rộng, đang trong tiến trình đô thị hóa, phía Đông Hà Nội là điểm đến của nhiều dự án bất động sản thời gian gần đây. Hàng loạt dự án tự định danh là cao cấp đã đổ bộ khu vực này.

Đầu tiên phải kể đến những cuộc ra hàng rầm rộ của của 1 đại dự án phía Đông trong năm 2020. Cùng với 3 tòa nhà trong dự án đã bung hàng trước đó, mới đây nhất, theo thông tin truyền thông, vào tháng 9/2020, CĐT dự án này chính thức triển khai tòa tháp 5 sao với quy mô 40 tầng bao gồm 2 tầng đế thương mại cùng hệ thống hầm liên thông với khoảng 500 căn hộ. Như vậy, tổng nguồn cung của các tòa trong dự án này đẩy vào thị trường căn hộ phía Đông Hà Nội hàng ngàn căn hộ cao cấp, giá bán dao động từ 32-42 triệu đồng/m2.

Một nguồn cung cao cấp mới tại khu vực này là dự án Sunshine Green Iconic của Sunshine Group. Theo quảng cáo, đây là khu phức hợp căn hộ hạng sang tọa lạc giữa khu đô thị công viên phần mềm Long Biên (Hà Nội) có quy mô hơn 400 ha với hơn 400 căn hộ. Dù ở vị trí xa trung tâm nhưng giá bán căn hộ tham khảo trên thị trường của dự án Sunshine Green Iconic là từ 38 triệu đồng/m2.

Những tháng cuối năm, phía Đông Hà Nội tiếp tục đón một nguồn cung cao cấp khổng lồ khác là Masteri Waterfront. Dự án thuộc quần thể Vinhomes Ocean Park với quy mô 6 tòa, gồm 3.837 căn hộ cao cấp và là sản phẩm đầu tay trong hành trình Bắc tiến của tập đoàn Masteri.

Chưa cần đến sự hiện diện của loạt dự án trên, vốn dĩ trong khoảng 2 năm gần đây, phía Đông Hà Nội liên tiếp đón các dự án cao cấp như đại đô thị Vinhomes Ocean Park (khoảng giá 30 triệu đồng/m2), Vinhomes Symphony (giá bán từ 40-45 triệu đồng/m2), Berriver Jardin (giá từ 32 triệu đồng/m2)…

Nhiều nhà đầu tư đã không đạt lợi nhuận như mong muốn khi đổ tiền vào căn hộ cao cấp phía Đông Hà Nội

Cân nhắc khi đầu tư

Với quỹ đất còn rộng do quá trình đô thị hóa diễn ra muộn, khu Đông Hà Nội có lợi thế trong việc phát triển các dự án có quy mô đại đô thị, tạo lập cảnh quan. Do đó, về mặt lý thuyết, nơi đây có thể trở thành một không gian đáng sống với mật độ cây xanh mặt nước lớn hơn khu vực nội thành, cùng với đó là các tiện ích, dịch vụ đi kèm. Tuy nhiên, câu chuyện về đầu tư thì cần xem xét trên nhiều yếu tố khác nữa.

Trên thực tế, do thuộc vùng ven, phía Đông Hà Nội đang trong quá trình chuyển mình đô thị hóa. Áp lực về gia tăng dân số tự nhiên và cơ học ở đây chưa lớn. Từ nhiều năm trước, giới đầu tư từng kì vọng phía Đông trở thành đối trọng của phía Tây Hà Nội – nơi vốn được quy hoạch là trung tâm hành chính, kinh tế mới của thủ đô. Nhưng đó có lẽ còn là một câu chuyện dài. Bởi lẽ, theo kết quả sơ bộ Tổng điều tra dân số và nhà ở trên địa bàn Hà Nội, đến 1/4/2019 dân số Hà Nội là 8,053 triệu người (2,22 triệu hộ dân cư). Các quận thuộc phía Tây Hà Nội như Đống Đa, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng và Cầu Giấy là những nơi có mật độ dân số cao nhất, tương ứng 37.347 người/km2; 32.291 người/km2; 29.589 người/km2 và 23.745 người/km2. Những quận mới thành lập như Hoàng Mai, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm và Hà Đông cũng chứng kiến tốc độ dân số tăng nhanh, trở thành những địa bàn có mật độ dân cư đông đúc chỉ đứng sau các quận trung tâm.

Theo Viện Dân số và các vấn đề xã hội, có 32 phường, xã Hà Nội có tỷ lệ người nhập cư chiếm trên 30% dân số của phường, xã đó. Các phường, xã này đều thuộc phía Tây Hà Nội là Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hà Đông, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm…

Như vậy, khu Đông không phải là “tâm điểm” cho sự gia tăng dân số để có thể sớm lấp đầy hay hấp thụ những dự án đại đô thị, những dự án mới bung hàng với nguồn cung khổng lồ. Ngoài ra, khu Đông cũng có vị trí xa trung tâm và hạ tầng giao thông vướng phải thách thức lớn là vấn nạn tắc đường.

Một khảo sát của cho thấy, rất nhiều nhà đầu tư đã không đạt lợi nhuận như mong muốn khi đầu tư bất động sản cao tầng ở khu Đông Hà Nội. Trên rất nhiều hội nhóm, nhiều căn hộ cao cấp tại đại đô thị Vinhomes Ocean Park đang rao cắt lỗ. Cá biệt có những căn cắt lỗ lên tới 100-200 triệu đồng nhưng vẫn chưa bán được.

Những nhà đầu tư xác định cho thuê còn “đắng cay” hơn khi những căn studio từng được mua với giá cả tỷ bạc thì giờ cho thuê chưa có đồ chỉ được khoảng 3-3,5 triệu đồng/tháng. Những căn 1 ngủ cả tiền làm full nội thất tổng mức đầu tư không dưới 1,5 tỷ/căn nhưng giá thuê chỉ được khoảng 5 triệu đồng/tháng… Những căn diện tích nhỏ còn có giá thuê rẻ thì tất yếu những căn diện tích lớn giá thuê cũng không khả quan hơn. 

Ông Võ Minh Tuấn, một người đầu tư căn hộ tại Vinhomes Ocean Park cho biết những đại đô thị, những dự án này nếu tiện ích, dịch vụ hình thành đúng như quảng cáo, cam kết của chủ đầu tư thì là một không gian sống có thể lựa chọn với mục đích để ở nhưng nếu để đầu tư sinh lời thì cần cân nhắc. Bởi lẽ dự án ở khu vực này đều đang phải đối mặt với nguồn cung lớn, từ nguồn cung của chính dự án đến nguồn cung khu vực dẫn đến cạnh tranh gay gắt về giá cả trên thị trường chuyển nhượng và cho thuê. Nhìn rộng ra, những đại đô thị còn lao đao với đầu tư thì những dự án cao cấp đang mọc lên tại khu vực này với mức giá đắt đỏ, vượt xa tài chính của đại bộ phận người dân trong khi vị trí xa trung tâm tất yếu sẽ gặp khó về thanh khoản, về lợi nhuận đầu tư trong tương lai.

Hoan Thư