Thị trường đất nền 2021 - 2022: Cơn sóng và những ai ‘đu đỉnh’

Nhìn lại đợt sốt đất nền vùng ven 2021 - 2022

Cuối năm 2020, đầu năm 2021, thị trường bất động sản bắt đầu xuất hiện những điểm nóng tại các tỉnh thành vùng ven, đặc biệt là các đô thị vệ tinh quanh Hà Nội, và các tỉnh phía Nam như Bình Dương (Dĩ An, Thuận An, Bàu Bàng, Tân Uyên), Long An, Nhơn Trạch (Đồng Nai), Bà Rịa – Vũng Tàu, Lâm Đồng… Đây là thời điểm mà dòng vốn đầu tư dịch chuyển mạnh vào đất nền, kỳ vọng tăng giá nhờ hạ tầng và công nghiệp phát triển.

Tại Long An, theo dữ liệu Batdongsan.com.vn, giá đất nền vào tháng 5/2025 đã tăng khoảng 20% so với năm 2021, với giá trung bình chạm đỉnh 60 triệu/m². Ở các khu vực như Đức Hòa, Bến Lức, Cần Giuộc hay TP. Tân An, nhiều lô đất từ 90 - 120m² được rao bán từ 1,1-1,5 tỷ đồng, tăng 150-200 triệu đồng so với năm 2021. Giá đất thổ cư tự do cũng nhích từ mức  7 - 9 triệu/m² lên 9,5 - 13 triệu/m².

Năm 2021-2022 các địa bàn vùng ven TP.HCM xuất hiện nhiều điểm nóng đất nền. (Nguồn: cafef.vn)

Tương tự, tại Bình Dương, nhiều địa bàn vùng ven ghi nhận mức tăng giá đất từ vài chục triệu đến cả trăm triệu đồng/m², có nơi tăng 22 – 25% so với năm 2020. Tổng hợp số liệu, chỉ số giá đất nền tại nhiều địa phương trong năm 2021 - 2022 tăng từ 50% – 150% so với trước dịch Covid-19, hình thành các “điểm nóng” thu hút nhiều nhà đầu tư.

Những nhà đầu tư “đu đỉnh” chưa thể “thoát hàng”

Nhiều nhà đầu tư rơi vào tình trạng “mắc kẹt” do đầu tư vào các lô đất không dựa trên nhu cầu thực hay pháp lý chưa rõ ràng. Chẳng hạn, nhà đầu tư Nguyễn Thị Nga mua lô đất gần 6 tỷ đồng tại Lâm Đồng từ năm 2021. Sau khi cắt lỗ về 4,9 tỷ, chị vẫn chưa thể giao dịch thành công vì thị trường trầm lắng.

Chị Kim Thoa ở TP.HCM mua một nền đất 250 m² ở Bù Gia Mập, Bình Phước cũ, đầu năm 2022 với giá 900 triệu đồng. Đến cuối năm, thị trường nguội dần, lô đất vẫn “nằm im” vì thiếu người mua. Tình trạng này cũng xảy ra tại Đức Hòa, Long An (cũ), nơi giá đất lập đỉnh năm 2021-2022, sau đó giảm và đi ngang đến nay.

Nhiều nhà đầu tư bị “đu đỉnh” không phải chỉ vì thị trường biến động, mà còn là hệ quả từ những sai lầm chiến lược trong quá trình đầu tư:

• Thứ nhất, tâm lý đua theo sóng: khi cơn sốt đất lan rộng, nhiều người lao vào mua nhanh mà chưa kiểm tra kỹ pháp lý, vị trí hay tiềm năng thực tế. Nhiều nhà đầu tư chỉ nghe tin đồn quy hoạch, kỳ vọng giá tăng nhanh, dẫn đến khi thị trường hạ nhiệt, thanh khoản giảm mạnh, lô đất gần như “mắc kẹt”, vốn bị chôn lâu.

• Thứ hai, sử dụng đòn bẩy tài chính cao: một số nhà đầu tư vay ngân hàng trên 50% vốn để mua đất với kỳ vọng giá tăng mạnh. Tuy nhiên, khi thị trường đi ngang hoặc giảm nhẹ, chi phí lãi vay trở thành gánh nặng, buộc họ phải bán lỗ hoặc chịu áp lực tài chính kéo dài, thậm chí nhiều năm mới thu hồi vốn.

• Thứ ba, mua đất tại địa bàn thiếu cầu thực: nhiều lô đất được chọn nằm xa trung tâm, hạ tầng chưa hoàn thiện, tiện ích hạn chế, hoặc thị trường địa phương vốn ít người mua. Khi lực lượng đầu cơ rút đi, việc tìm người mua trở nên khó khăn, khiến nhà đầu tư dễ rơi vào tình trạng “mắc kẹt”, vốn không luân chuyển được.

Tóm lại, những sai lầm phổ biến của nhà đầu tư “đu đỉnh” là: mua theo cơn sốt mà thiếu phân tích kỹ lưỡng, sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao và lựa chọn đất ở vùng thiếu cầu thực. Nhận thức được ba yếu tố này sẽ giúp nhà đầu tư thận trọng hơn trong các giai đoạn sốt đất tiếp theo, tránh rủi ro mất vốn kéo dài.

Đất nền có dấu hiệu hạ nhiệt (Nguồn: vneconomy.vn)

Áp lực thị trường và diễn biến giá hiện nay

Từ cuối năm 2022 đến nay, đất nền tại nhiều địa bàn phía Nam tiếp tục chịu áp lực giảm giá và thanh khoản chậm. Trong quý 3/2025, Bộ Xây dựng ghi nhận 104.567 giao dịch đất nền thành công, giảm 15% so với quý trước, phản ánh thực tế thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau những đợt tăng nóng trước đó. Bên cạnh đó, các chính sách kiểm soát đầu cơ, hạn chế tách thửa và siết chặt chuyển nhượng lô nhỏ càng khiến thanh khoản giảm sâu, đặc biệt ở các khu vực từng “sốt” đất.

Theo dữ liệu trực tuyến từ Batdongsan.com.vn, trong quý 2/2025, lượt tìm kiếm đất nền đã giảm 19% so với đầu năm, cho thấy tâm lý thận trọng lan rộng trên toàn thị trường. Sang quý 3/2025, giá đất nền và mức độ quan tâm có phục hồi nhẹ ở một số địa bàn, tuy nhiên vẫn còn cách xa mức đỉnh từng ghi nhận trong năm 2021-2022.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, nhận xét rằng, giao dịch đất nền phía Nam gần như đi ngang suốt 4 năm qua. Với những nhà đầu tư từng “đu đỉnh” trong đợt sốt đất 2021-2022, việc bán ra trở nên khó khăn nếu không chấp nhận cắt lỗ, bởi nguồn cầu thực sự hạn chế, giá đi ngang và hạ tầng tại nhiều khu vực chưa có đột phá. Thực tế này khiến một bộ phận nhà đầu tư đang phải giữ tài sản dài hạn, chờ thị trường ổn định hoặc có những tín hiệu tích cực từ hạ tầng để tái khởi động thanh khoản.

Kết luận

Thị trường đất nền 2021 - 2022 đã tạo ra những cơ hội nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro lớn cho nhà đầu tư nếu không cân nhắc kỹ lưỡng. Để giảm thiểu rủi ro, các chuyên gia khuyến nghị:

• Ưu tiên mua đất có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện, ở vùng đã ổn định

• Tránh mua theo tin đồn quy hoạch hoặc chạy theo cơn sốt “ảo”.

• Hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính cao, đặc biệt khi thanh khoản chưa chắc chắn.

• Người mua có nhu cầu ở thực nên tập trung vào đất đáp ứng nhu cầu sinh hoạt và thuận tiện di chuyển, thay vì tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn.

Dự báo giai đoạn 2025 - 2026, đất nền có thể phục hồi chậm, khó kỳ vọng bùng nổ. Nhà đầu tư cần tỉnh táo, lựa chọn dự án thực chất và pháp lý minh bạch để đảm bảo an toàn vốn, tránh “đu đỉnh” như các cơn sốt trước.

Nguồn: Batdongsan.com