Thị trường bất động sản 2026: Năm của sự phân hóa mạnh và đà phục hồi bền vững

Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua chu kỳ đầy biến động giai đoạn 2022–2024, từ siết tín dụng, giảm thanh khoản đến những đợt điều chỉnh mạnh về giá và nguồn cung. Tuy nhiên, bước sang 2025–2026, bức tranh đang thay đổi đáng kể, đặc biệt ở nhóm sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thật. Tại Hội nghị bất động sản Việt Nam – VRES 2025, các dữ liệu và đánh giá từ Batdongsan.com.vn cho thấy thị trường không chỉ phục hồi mà còn bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh, phân hóa rõ giữa các loại hình và khu vực. Đây là nền tảng quan trọng để dự báo xu hướng cho năm 2026 – thời điểm được kỳ vọng là ổn định, bền vững hơn.

Tín hiệu phục hồi từ 2025: Khi thị trường không còn “đi cùng một nhịp”

Ông Đinh Minh Tuấn phát biểu tại Hội nghị VRES 2025 (Nguồn: Sưu tầm)

Theo ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, thị trường năm 2025 đã chuyển sang trạng thái phục hồi, nhưng tốc độ này không đồng đều giữa các phân khúc. Dữ liệu cho thấy mức độ quan tâm bất động sản bán tăng trở lại so với năm 2023, đặc biệt tại các khu vực có nhu cầu ở thật hoặc hưởng lợi từ hạ tầng mở rộng.

Sự phân hóa này cũng thể hiện rõ qua khảo sát môi giới trong quý 4/2025: 48% môi giới ghi nhận giao dịch giảm, chỉ 14% cho biết tăng và 35% nhận định ổn định. Những con số này cho thấy thị trường không còn di chuyển đồng loạt mà đang chuyển dịch theo chất lượng sản phẩm và mức độ đáp ứng nhu cầu thực tế của người mua.

Trong bối cảnh đó, chung cư trở thành phân khúc dẫn dắt với 37% môi giới báo giao dịch tăng. Đây là minh chứng cho xu hướng dịch chuyển sang các sản phẩm có đầy đủ hạ tầng, pháp lý rõ ràng và phù hợp nhu cầu ở lâu dài. Ngược lại, đất nền và biệt thự ghi nhận tín hiệu giảm nhiệt mạnh khi khoảng 40% môi giới cho biết giao dịch giảm. Nhà phố cũng không thoát khỏi trạng thái chững lại.

Điều đáng chú ý là, phần lớn môi giới tin rằng chung cư và nhà riêng vẫn sẽ là hai phân khúc dẫn dắt thị trường trong nửa đầu năm 2026. Điều này đặt nền móng cho một chu kỳ phục hồi có chọn lọc – nơi nhu cầu thật đóng vai trò trọng tâm.

Giá chung cư tiếp tục tăng: Nhu cầu thật và chi phí đẩy mặt bằng giá đi lên

Ông Đinh Minh Tuấn cho rằng giá chung cư sẽ còn tăng trong nửa đầu năm 2026. Có ba nguyên nhân chính dẫn đến xu hướng này. Thứ nhất là nguồn cung chung cư cao cấp đang chiếm tỷ trọng lớn, kéo mặt bằng giá chung tăng theo. Thứ hai, nhu cầu ở thật tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM tiếp tục mạnh mẽ, trong khi nguồn cung chung cư trung cấp và bình dân giảm sâu trong nhiều năm qua. Thứ ba, chi phí đất và chi phí xây dựng ngày càng tăng khiến các chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh giá bán.

Không chỉ chung cư, phân khúc nhà thổ cư, nhà ở riêng lẻ cũng được dự báo tăng trưởng khoảng 31% trong năm 2026. Dù lượng giao dịch giảm trong ngắn hạn, song giá vẫn duy trì ở mức cao trong quý IV/2025, phản ánh sức cầu ổn định của nhóm khách mua để ở lâu dài hoặc mua để tích lũy.

Đáng chú ý, người mua đang có xu hướng chuyển từ nhà riêng sang chung cư khi hạ tầng các khu đô thị ngày càng hoàn thiện, đi kèm với mức an ninh, tiện ích và chất lượng sống tốt hơn. Đây là nền tảng để phân khúc chung cư tiếp tục duy trì vị thế dẫn dắt thị trường năm 2026.

Hà Nội và TP.HCM: Hai động lực phục hồi nhưng theo hai hướng khác nhau

Sự phục hồi của thị trường 2026 không diễn ra giống nhau giữa hai đô thị lớn. Tại Hà Nội, động lực chính đến từ nhu cầu ở thật trong nội đô. Các tuyến vành đai đang được đẩy mạnh xây dựng giúp gia tăng kết nối và lan tỏa giá trị ra vùng ven, từ đó thúc đẩy cả chung cư và nhà riêng.

Trong khi đó, TP.HCM lại phát triển theo hướng mở rộng đô thị và gia tăng kết nối vùng. Các dự án hạ tầng quy mô lớn, đặc biệt là những tuyến giao thông liên tỉnh, đang khiến các đô thị vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An trở thành điểm đến mới của người mua. Xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm để tìm không gian sống rộng hơn, giá hợp lý hơn đang ngày càng rõ nét.

Điểm chung của cả hai thị trường là sự quan tâm mạnh mẽ dành cho các sản phẩm pháp lý minh bạch và đáp ứng nhu cầu ở thật. Đây sẽ là nhóm sản phẩm hiếm hoi duy trì sức cầu ổn định trong 2026.

Không có nguy cơ "sốt đất" diện rộng: Thị trường bước vào giai đoạn ổn định

Một số khu vực hạ tầng mới hoàn thiện thu hút giao dịch ổn định (Nguồn: Sưu tầm)

Theo ông Nguyễn Quốc Anh – Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, hiện không xuất hiện dấu hiệu của một cơn sốt đất diện rộng như những năm trước. Các điểm nóng nhỏ lẻ chủ yếu liên quan đến việc sáp nhập địa giới hành chính, nhưng không tác động đến mặt bằng chung của thị trường. Giao dịch chủ yếu tập trung vào hai phân khúc bền vững nhất: căn hộ và nhà riêng tại các đô thị lớn.

Ông Quốc Anh nhấn mạnh rằng xét về trung và dài hạn, chu kỳ phục hồi đã bắt đầu từ 2024 và còn nhiều dư địa tăng trưởng. Vì vậy, năm 2026 khả năng cao sẽ đi theo kịch bản ổn định hơn, không xảy ra tình trạng căng thẳng như 2022. Đặc biệt, áp lực tài chính và pháp lý đang được giải quyết dần giúp thị trường tiến tới giai đoạn lành mạnh hơn.

Kết luận

Thị trường bất động sản 2026 được dự báo là năm của sự phân hóa mạnh mẽ nhưng ổn định và bền vững hơn. Chung cư và nhà riêng tiếp tục là hai phân khúc dẫn dắt, trong khi đất nền và biệt thự sẽ chậm nhịp do thiếu động lực tăng trưởng. Với nhu cầu ở thật đóng vai trò trọng tâm, các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM sẽ là hai cực phát triển theo hai hướng khác nhau nhưng cùng mục tiêu tạo nên nền tảng phục hồi vững chắc. Và quan trọng hơn hết, kịch bản căng thẳng như năm 2022 rất khó lặp lại khi thị trường đã bước sang một chu kỳ mới ổn định hơn.

Nguồn: An ninh tiền tệ