Nhà đầu tư thay đổi chiến lược: Bất động sản 2025 hướng về giá trị sử dụng thật

Thị trường bất động sản Việt Nam đang ghi nhận một bước chuyển mạnh mẽ về xu hướng đầu tư khi bước sang năm 2025, với dòng tiền và quyết định mua – bán ngày càng được chọn lọc kỹ hơn thay vì chỉ chạy theo đà tăng giá nhanh. Theo khảo sát của một trong những sàn giao dịch lớn, nhà đầu tư và người mua ở hiện nay có xu hướng tìm tới những tài sản có khả năng khai thác thực, khả năng sinh lời ổn định từ cho thuê hoặc sử dụng, thay vì chỉ mua với tâm thế “chốt lời” sau vài tháng. Đây chính là dấu hiệu cho thấy thị trường đang vận hành theo nguyên tắc “dòng tiền thực – giá trị thực” nhiều hơn so với trước.

Nhà đầu tư bất động sản cần dịch chuyển sang chiến lược chủ động (Nguồn: VnEconomy)

Trong tháng đầu năm, dữ liệu cho thấy có tới hơn 65 % người tham gia khảo sát nằm trong độ tuổi từ 18-44, thuộc nhóm có nhu cầu mua ở thực, với thu nhập trung bình từ 15-50 triệu đồng mỗi tháng. Điều đáng chú ý ở đây là khoảng 36 % số người mua nói rằng họ đầu tư để cho thuê hoặc sinh lời, trong khi 64 % mua với mục đích để ở. Như vậy, mặc dù việc đầu tư vẫn chiếm tỷ lệ không nhỏ nhưng định hướng đã thay đổi rõ rệt: đất nền và sản phẩm mang tính đầu cơ thuần túy đang mất dần vị thế.

Dữ liệu cũng cho thấy, trong 12 tháng tới, khoảng 33 % người được hỏi cho biết sẽ đầu tư vào nhà riêng (liền thổ), 31 % chọn chung cư, ngược lại mức quan tâm đến đất nền đã giảm sâu. Nói cách khác, phân khúc căn hộ và nhà phố/nhà liền thổ đang dần dẫn dắt xu hướng thay vì đất nền kiểu “chờ tăng giá”.

Chuyên gia phân tích cho rằng điều này xuất phát từ một số nguyên nhân mang tính nền tảng. Thứ nhất, nền kinh tế vĩ mô đang ổn định hơn, hệ thống tín dụng được kiểm soát chặt chẽ và nhà đầu tư có tâm lý thận trọng hơn so với những giai đoạn tăng nóng trước. Thứ hai, khi chi phí vốn và rủi ro tăng, người mua không còn sẵn sàng chấp nhận mua một tài sản chỉ với hy vọng giá tăng mạnh trong ngắn hạn mà không đảm bảo được khả năng sinh lợi hay sử dụng. Do vậy, bất động sản phải có giá trị sử dụng thực, thanh khoản tốt, mới được ưu tiên.

Giai đoạn trước, phân khúc đất nền thường “tạo sóng” đầu tiên khi dòng tiền rẻ và tín dụng dồi dào. Tuy nhiên nay, đất nền lại là phân khúc ghi nhận mức giảm giá trung bình khoảng 22% trên toàn quốc so với cùng kỳ năm trước. Sự điều chỉnh này cho thấy: dòng tiền đầu cơ đang rời khỏi kênh đất nền, vốn từng được xem như con đường “chốt lời nhanh”, để tìm đến phân khúc bền vững hơn như căn hộ để cho thuê, nhà phố kinh doanh hoặc liền thổ cho gia đình.

Bên cạnh việc thay đổi loại hình được quan tâm, thị trường bất động sản năm nay cũng chứng kiến sự phân hóa rõ rệt về giá và khu vực địa lý. Ở Hà Nội, một số quận trung tâm như Tây Hồ hiện ghi nhận mức giá tham chiếu khoảng 106 triệu đồng/m², trong khi các quận ven như Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm hay Long Biên chỉ dao động trong khoảng 67-84 triệu đồng/m². Ở những khu vực đang được đầu tư mạnh về hạ tầng kết nối như Thanh Trì, Gia Lâm, mức tăng trưởng đã lên tới hơn 100% so với vài năm trước, với giá trung bình đạt khoảng 60-67 triệu đồng/m². Rõ ràng, không phải tất cả các khu vực đều tăng như nhau, và “giá chung” bị thổi lên có thể không phản ánh đúng toàn bộ thị trường.

Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ về giá theo khu vực (Nguồn: VnEconomy)

Một chuyên gia nhận định rằng chu kỳ tăng giá hiện tại khác với giai đoạn trước. Thời điểm trước, khi chi phí vốn thấp và tín dụng dễ tiếp cận, bất động sản đầu cơ nhiều dễ tạo sóng lớn. Nhưng hiện nay, nhà đầu tư vừa phòng thủ (vàng, chứng khoán) vừa phân bổ vốn sang bất động sản để tìm dòng tiền ổn định, trong khi vẫn chưa cảm thấy hoàn toàn an toàn với rủi ro. Và với xu hướng này, đầu cơ không bị loại bỏ nhưng phải được cân bằng với đầu tư dài hạn.

Trong bối cảnh đó, bản chất thị trường bất động sản 2025 có thể được mô tả là: “dòng tiền hướng tới tài sản có khả năng tạo thu nhập” và “giá bị phân hóa mạnh theo khu vực và loại hình”. Chính vì vậy, nhà đầu tư hoặc người mua ở nên nhìn rõ sự khác biệt giữa “cơ hội đầu tư thực” và “cơ hội đầu cơ nhanh” – trong đó, ưu tiên những sản phẩm có sử dụng được, có khả năng cho thuê/rent, có pháp lý rõ ràng và vị trí hưởng lợi từ hạ tầng. Dòng sản phẩm chỉ “chờ tăng giá” trong khi chưa có lực đẩy từ sử dụng hoặc thanh khoản có thể sẽ đứng ngoài xu hướng chủ đạo.

Tóm lại, năm 2025 đang mở ra một hình thái mới của thị trường bất động sản – nơi mà người mua và nhà đầu tư thận trọng hơn, chọn lọc hơn và dường như đặt trọng tâm vào hiệu quả sử dụng lâu dài hơn là lợi nhuận ngắn hạn. Dòng tiền thay vì dồn vào các sản phẩm có tính “mua rồi chờ tăng” đang dịch chuyển sang các loại hình rõ ràng về nhu cầu sử dụng, thanh khoản tốt và được hưởng lợi từ hạ tầng. Đồng thời, giá cả bất động sản không còn tăng đồng đều mà phụ thuộc mạnh vào địa phương, vị trí, loại hình và mức độ hoàn thiện hạ tầng. Đây chính là thời điểm để thị trường bước vào “làn sóng chất lượng” hơn – nơi mà giá trị thật sự sẽ được ghi nhận cho những sản phẩm có nền tảng vững chắc.

Nguồn: conic.vn