Nhà ở xã hội tiếp tục đón cú hích chính sách mới: Mở ra giai đoạn tăng tốc

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn tái định hình mạnh mẽ sau nhiều năm đối mặt với thách thức về nguồn cung, giá cả và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Trong khi giá nhà ở thương mại tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM vẫn liên tục leo thang, vượt xa tầm với của nhóm thu nhập trung bình, thì nhà ở xã hội lại nổi lên như một “van áp lực” quan trọng – vừa giúp cân bằng cung cầu, vừa đảm bảo mục tiêu an sinh bền vững.

Ngay trong tháng 10/2025, thị trường nhà ở xã hội đã nhận được một “cú hích chính sách” mạnh mẽ khi Chính phủ công bố loạt đề án mới nhằm tháo gỡ nút thắt vốn và cơ chế triển khai. Trong đó, nổi bật nhất chính là Đề án thành lập Quỹ Nhà Ở Quốc Gia – được xem như một công cụ chiến lược, đặt nền móng cho giai đoạn phát triển mới của chương trình an sinh nhà ở Việt Nam.

Nếu giai đoạn 2021–2024 là thời kỳ “phá băng” với nhiều cơ chế tháo gỡ hành chính và quy hoạch, thì 2025 trở đi sẽ là giai đoạn tăng tốc, khi dòng vốn, doanh nghiệp và chính quyền địa phương cùng hội tụ. Cú hích chính sách lần này không chỉ tạo động lực mới cho thị trường, mà còn mở ra cơ hội thực sự để hàng triệu người dân có thể chạm tới giấc mơ an cư – vốn đã kéo dài nhiều năm trong sự chờ đợi.

Bước ngoặt chính sách: thành lập quỹ nhà ở Quốc gia

Theo dự thảo Nghị định do Bộ Xây dựng trình Chính phủ, Quỹ Nhà Ở Quốc Gia sẽ là tổ chức tài chính công đặc biệt, hoạt động theo mô hình doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước và vận hành ở hai cấp: Trung ương và địa phương. Đây được xem là bước tiến quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế tài chính ổn định, bền vững cho phát triển nhà ở xã hội – điều mà Việt Nam vẫn còn thiếu suốt nhiều năm qua.

Ở cấp Trung ương, quỹ do Chính phủ trực tiếp thành lập và điều hành, đảm nhận vai trò hoạch định chiến lược, phân bổ nguồn lực, kiểm soát dòng vốn và điều tiết chính sách.
Còn ở cấp địa phương, UBND các tỉnh, thành phố sẽ chịu trách nhiệm triển khai trực tiếp các dự án, phối hợp với doanh nghiệp và cơ quan chức năng trong công tác đầu tư, xây dựng, quản lý và vận hành.

Nguồn vốn khởi điểm của Quỹ dự kiến khoảng 5.000 tỷ đồng, có thể tăng lên 10.000 tỷ đồng sau ba năm hoạt động. Ngoài vốn điều lệ ban đầu, quỹ còn được bổ sung từ các khoản đóng góp tự nguyện, nguồn huy động hợp pháp, vốn xã hội hóa và doanh thu từ việc khai thác tài sản công.

Dự thảo Nghị định về việc thành lập và vận hành Quỹ nhà ở quốc gia được kỳ vọng tạo bước ngoặt cho chính sách an sinh nhà ở. (Nguồn: Báo Chính Phủ)

Với quỹ cấp tỉnh, ngân sách địa phương sẽ cấp vốn ban đầu, đồng thời được phép trích nguồn thu từ quỹ đất, tiền bán hoặc cho thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước, hay đấu giá quyền sử dụng đất để bổ sung vào quỹ.

Điểm đáng chú ý là, Quỹ Nhà Ở Quốc Gia không chỉ đơn thuần là “kho tiền” hỗ trợ nhà ở xã hội, mà còn mang vai trò điều tiết cung – cầu thị trường. Thông qua việc can thiệp gián tiếp vào cấu trúc giá nhà ở, quỹ có thể giúp kéo mặt bằng giá nhà thương mại về mức hợp lý hơn, góp phần ổn định thị trường và giảm áp lực lên nhóm dân cư thu nhập trung bình.

Về mô hình hoạt động, Quỹ Nhà Ở Quốc Gia được thiết kế theo nguyên tắc đầu tư – tạo lập – cho thuê, hướng tới việc hình thành chuỗi giá trị khép kín trong phát triển nhà ở xã hội. Không chỉ dừng ở việc xây dựng nhà ở, quỹ còn đầu tư đồng bộ vào hạ tầng dịch vụ thiết yếu như công viên, trường học, trạm y tế, khu sinh hoạt cộng đồng và hệ thống giao thông nội khu, nhằm tạo ra môi trường sống trọn vẹn, văn minh và bền vững cho người dân.

Điểm khác biệt lớn của mô hình này là việc quỹ chủ động nắm giữ và quản lý tài sản để cho thuê hoặc thuê – mua dài hạn, thay vì chuyển nhượng ngay sau khi hoàn thiện. Cách tiếp cận này giúp đảm bảo tính ổn định của quỹ nhà ở xã hội, kiểm soát chất lượng vận hành và tránh tình trạng đầu cơ, chuyển nhượng trục lợi.

Theo dự thảo, các dự án do quỹ đầu tư sẽ có thời hạn tối đa 5 năm đối với hạng mục nhà ở và 7 năm đối với hạ tầng đồng bộ. Quy định này vừa đảm bảo hiệu quả luân chuyển nguồn vốn, vừa giúp gia tăng tốc độ triển khai, đáp ứng nhanh nhu cầu ngày càng lớn về nhà ở giá phù hợp tại các đô thị. Ngoài ra, quỹ còn được phép huy động thêm nguồn vốn xã hội hóa, mở rộng hợp tác với doanh nghiệp tư nhân trong các khâu thi công, quản lý và vận hành.

Với mô hình này, Quỹ Nhà Ở Quốc Gia không chỉ là một công cụ tài chính thuần túy, mà còn là đòn bẩy để hình thành chuẩn mực phát triển đô thị bền vững mới – nơi người dân không chỉ có chỗ ở, mà còn được sống trong một cộng đồng có hạ tầng, tiện ích và giá trị sống tương xứng.

Cơ chế đầu tư cũng được mở rộng linh hoạt hơn trước: Quỹ Nhà Ở Quốc Gia có thể chủ động triển khai dự án mới từ khâu quy hoạch, xây dựng, cho đến quản lý vận hành; đồng thời được phép mua lại các dự án dở dang để tái cấu trúc thành nhà ở xã hội, chuyển đổi công năng từ dự án thương mại sang phục vụ nhu cầu ở thực, hoặc đặt hàng các chủ đầu tư tư nhân phát triển dự án theo tiêu chuẩn, khung giá và đối tượng thụ hưởng do Nhà nước quy định.
Cơ chế linh hoạt này giúp rút ngắn đáng kể thời gian triển khai, tận dụng tối đa quỹ đất hiện hữu, tránh tình trạng lãng phí nguồn lực xã hội và giảm phụ thuộc vào ngân sách công.

Không chỉ dừng lại ở vai trò đầu tư, quỹ còn hướng tới việc xây dựng chuỗi giá trị khép kín – từ tạo lập quỹ đất, xây dựng hạ tầng, đến quản lý vận hành sau đầu tư. Điều này giúp hình thành một hệ sinh thái phát triển nhà ở công ích chuyên nghiệp, nơi các nguồn vốn, doanh nghiệp và cơ quan quản lý nhà nước phối hợp chặt chẽ trong cùng một tầm nhìn dài hạn.

Bước chuyển mạnh mẽ này được đánh giá là bước ngoặt trong tư duy phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam, đưa lĩnh vực này tiệm cận với các mô hình thành công trên thế giới như HDB của Singapore hay LH Corporation của Hàn Quốc – nơi nhà ở xã hội không chỉ là một chính sách an sinh, mà là nền tảng cho sự phát triển ổn định, công bằng và bền vững của quốc gia.
Nếu được vận hành hiệu quả, đây có thể trở thành một hình mẫu mới về hợp tác công – tư trong lĩnh vực nhà ở, góp phần định hình lại toàn bộ cấu trúc thị trường bất động sản Việt Nam theo hướng minh bạch và cân bằng hơn.

15 địa phương trọng điểm, 18 doanh nghiệp đầu tàu được lựa chọn

Song song với việc hình thành Quỹ Nhà Ở Quốc Gia, Bộ Xây dựng cũng đang khẩn trương triển khai chương trình lựa chọn doanh nghiệp và địa phương trọng điểm để tạo đột phá thực chất trong giai đoạn 2025–2030.
Theo kế hoạch, 18 doanh nghiệp lớn và 15 địa phương trọng điểm sẽ được lựa chọn làm “mũi nhọn” trong giai đoạn đầu của chương trình.

Danh sách doanh nghiệp bao gồm nhiều “đầu tàu” có tiềm lực tài chính, kinh nghiệm và uy tín như: Vingroup, Sun Group, Viglacera, HUD, Nam Long, Becamex IDC, Vinaconex, Hancorp, cùng các tổng công ty thuộc Bộ Quốc phòng như 319, Thành An, Trường Sơn.
Ngoài ra, còn có sự tham gia của các nhà phát triển tư nhân năng động như Kinh Bắc City, TasecoLand, Cát Tường, Thủ Đô Invest – những đơn vị đã có kinh nghiệm trong phát triển khu đô thị, khu công nghiệp và dự án nhà ở quy mô lớn.

Bộ Xây dựng cũng vừa trình Chính phủ báo cáo về kế hoạch lựa chọn 18 doanh nghiệp xây dựng có năng lực nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện chương trình phát triển nhà ở xã hội giai đoạn mới. (Nguồn: Tài chính plus)

Về phía địa phương, 15 tỉnh thành có nhu cầu nhà ở xã hội cao nhất được chọn để triển khai thí điểm bao gồm: TP.HCM, Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Tây Ninh, Phú Thọ, Hưng Yên, Nghệ An, Thái Nguyên, Ninh Bình và Quảng Trị.
Đây đều là những khu vực có tốc độ đô thị hóa cao, lực lượng lao động nhập cư lớn, và nhu cầu thực về nhà ở ngày càng tăng mạnh.

Bộ Xây dựng cũng đưa ra bộ tiêu chí rõ ràng cho các doanh nghiệp tham gia, yêu cầu họ phải “đủ tầm – đủ lực – đủ tâm”:

• Có năng lực tài chính vững vàng và kinh nghiệm triển khai dự án hàng nghìn căn hộ;

• Cam kết đồng hành lâu dài với chương trình nhà ở xã hội;

• Đảm bảo chất lượng, tiến độ và giá thành hợp lý, ưu tiên lợi ích cộng đồng hơn là lợi nhuận ngắn hạn.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, sự kết hợp giữa cơ chế tài chính ổn định từ Quỹ Nhà Ở Quốc Gia và hệ thống doanh nghiệp – địa phương tiên phong sẽ tạo nên “cú hích kép” cho thị trường.
Một mặt, các doanh nghiệp đầu tàu có thể tiếp cận nguồn vốn ưu đãi, qua đó mở rộng quy mô đầu tư; mặt khác, địa phương được trao quyền chủ động hơn trong quy hoạch và phê duyệt dự án, giúp quá trình triển khai diễn ra đồng bộ, minh bạch và nhanh chóng.

Nhờ vậy, không chỉ người thu nhập thấp được hưởng lợi, mà toàn bộ thị trường cũng được “giải phóng” khỏi thế bế tắc về nguồn cung. Khi nhà ở xã hội được phát triển đúng hướng, giá nhà thương mại cũng sẽ dần trở về giá trị thực, góp phần ổn định tâm lý thị trường và tăng niềm tin của người dân.

Kỳ vọng mới cho chiến lược an sinh nhà ở Việt Nam

Sự ra đời của Quỹ Nhà Ở Quốc Gia cùng loạt chính sách đi kèm không chỉ là giải pháp tháo gỡ khó khăn trước mắt, mà còn là bước khởi đầu cho một chiến lược an sinh nhà ở có tầm nhìn dài hạn của Việt Nam. Quỹ này không đơn thuần là “kho tài chính” hỗ trợ vốn, mà là một thiết chế tài chính công được thiết kế để đảm bảo nguồn lực ổn định, dài hạn và minh bạch cho quá trình phát triển nhà ở xã hội.

Nếu được vận hành hiệu quả, Quỹ Nhà Ở Quốc Gia có thể trở thành trụ cột tài chính chiến lược, đưa Việt Nam tiệm cận mô hình phát triển nhà ở thành công tại Hàn Quốc hay Singapore – nơi mỗi công dân đều có cơ hội an cư trong một hệ thống nhà ở đa dạng, bền vững và nhân văn. Cơ chế này không chỉ giúp tạo dựng niềm tin vào thị trường, mà còn giúp các nhà đầu tư, doanh nghiệp và chính quyền địa phương phối hợp chặt chẽ hơn, hình thành một chuỗi giá trị hoàn chỉnh cho phân khúc nhà ở xã hội.

Trong tương lai gần, quỹ được kỳ vọng trở thành cầu nối hiệu quả giữa Nhà nước – doanh nghiệp – người dân, thúc đẩy các dự án được triển khai nhanh hơn, minh bạch hơn và sát với nhu cầu thực tế của từng khu vực. Thông qua đó, Việt Nam có thể từng bước hình thành thị trường cho thuê – thuê mua chuyên nghiệp, nơi người trẻ, công nhân, giáo viên, bác sĩ, cán bộ công chức… đều có thể tiếp cận được chỗ ở ổn định, phù hợp với thu nhập và vị trí công việc. Đây cũng là xu hướng phổ biến tại các quốc gia phát triển – nơi việc “an cư” không chỉ gói gọn trong quyền sở hữu, mà mở rộng sang quyền được sống, được tận hưởng và gắn bó lâu dài.

Ở góc nhìn xã hội, sự hiện diện của Quỹ Nhà Ở Quốc Gia còn mang ý nghĩa sâu xa hơn: ổn định lực lượng lao động, giảm áp lực di cư, và nâng cao chất lượng sống của hàng triệu hộ gia đình. Khi người dân có mái ấm vững chắc, họ có thêm niềm tin để làm việc, học tập, cống hiến và gắn bó với nơi sinh sống – tạo ra nguồn nội lực bền vững cho đô thị và nền kinh tế quốc gia.

Hơn cả một chính sách về bất động sản, nhà ở xã hội là chính sách về con người – là minh chứng cho cam kết của Chính phủ trong việc kiến tạo một xã hội phát triển hài hòa, công bằng và nhân văn. Bởi khi mỗi người dân đều có thể sống trong một ngôi nhà đủ đầy, an toàn và đáng tự hào, đó không chỉ là thành công của một chính sách, mà còn là thước đo của một quốc gia thực sự hạnh phúc.

Kết luận

Những chính sách mới trong tháng 10/2025 đánh dấu một bước ngoặt đầy kỳ vọng cho thị trường nhà ở xã hội Việt Nam. Từ việc thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia, đến chủ trương chọn lọc địa phương trọng điểm và doanh nghiệp tiên phong, tất cả đang dần hình thành một hệ sinh thái phát triển hài hòa, nơi Nhà nước kiến tạo chính sách – doanh nghiệp đồng hành thực thi – và người dân trở thành trung tâm của mọi nỗ lực.

Nếu các cơ chế này được triển khai nhất quán, công khai và hiệu quả, hàng triệu người dân Việt Nam sẽ có cơ hội chạm gần hơn đến giấc mơ “an cư lạc nghiệp” — điều tưởng chừng giản dị nhưng đã trở thành khát vọng của nhiều thế hệ. Bởi một mái nhà không chỉ là nơi che nắng che mưa, mà còn là điểm tựa tinh thần, là nền tảng cho sự ổn định xã hội và phát triển kinh tế bền vững.

Đằng sau mỗi căn hộ được bàn giao là câu chuyện về niềm tin, về sự đồng lòng giữa Chính phủ, doanh nghiệp và người dân. Khi giấc mơ an cư được hiện thực hóa, chúng ta không chỉ xây thêm những tòa nhà mới, mà còn đang xây dựng tương lai – một Việt Nam nhân văn, thịnh vượng và bền vững hơn.

Nguồn: Batdongsan.com