Nhà ở xã hội – khi giấc mơ an cư trở thành cuộc đua tỷ giá

Cơn sốt âm thầm trong phân khúc bình dân

Khảo sát của Batdongsan.com.vn đầu năm 2024 cho thấy, giá bán tại nhiều dự án nhà ở xã hội ở Hà Nội đã tăng mạnh chỉ sau một thời gian ngắn. Tại Rice City Long Biên (nay thuộc phường Bồ Đề), giá chào bán ghi nhận mức 2,3–2,4 tỷ đồng/căn, tăng trung bình hơn 200 triệu đồng chỉ sau vài tháng. Nhưng điều đáng nói là hai năm sau, con số ấy đã tăng gấp đôi, lên tới 4 tỷ đồng/căn trở lên – một mức giá từng chỉ thấy ở các dự án thương mại trung cấp.

Tình hình tương tự diễn ra tại Hope Residence (phường Việt Hưng), khi giá từ 2,1–2,3 tỷ đồng/căn vào đầu năm 2024 đã tăng lên 3,8–4,3 tỷ đồng/căn vào thời điểm hiện tại. Dự án Thạch Bàn, vốn được xem là lựa chọn an cư của nhiều gia đình trẻ, cũng chứng kiến mức tăng gần 100%, từ 2,1–2,2 tỷ đồng lên 3,9–4,2 tỷ đồng/căn.

Nếu như trước đây, nhà ở xã hội thường gắn liền với những con số vừa phải, thì giờ đây, con số “tỷ” xuất hiện dày đặc. Ở khu vực Hoàng Mai, dự án @Homes đã thiết lập giá phổ biến 4,7–5,2 tỷ đồng/căn, gần gấp đôi so với 2,3–2,6 tỷ đồng chỉ hai năm trước. Rice City Linh Đàm – từng là biểu tượng của nhà ở vừa túi tiền – giờ cũng đã vượt ngưỡng 5 tỷ đồng/căn. Đồng Mô Đại Kim thậm chí chạm mốc 5 tỷ đồng, trở thành “hiện tượng” trong phân khúc vốn dĩ dành cho người thu nhập trung bình.

Không chỉ riêng Hà Nội, các dự án nhà ở xã hội ở Hà Đông, Từ Liêm, Hoài Đức… cũng tăng giá gấp 2–2,5 lần trong cùng biên độ thời gian. Và trên thị trường sơ cấp, dự án Rice City Long Châu, do Liên danh Himlam Thủ Đô và BIC Việt Nam phát triển, đang mở bán với mức giá gần 30 triệu đồng/m² – cao nhất từ trước đến nay đối với một dự án nhà ở xã hội.

Nhà ở xã hội tăng giá liên tiếp trong thời gian qua. (Nguồn: Nhịp sống thị trường)

Những con số ấy không chỉ phản ánh nhu cầu thực, mà còn cho thấy sự biến dạng của thị trường: khi “nhà ở cho người thu nhập thấp” dần trở thành tài sản sinh lời, thu hút không ít nhà đầu tư, thay vì chỉ là nơi an cư.

Khoảng cách giữa lý tưởng và thực tế

Nhà ở xã hội vốn được kỳ vọng là “lối đi riêng” giúp giấc mơ an cư trở nên gần gũi hơn với người trẻ. Thế nhưng, tốc độ tăng giá nhanh chóng trong thời gian qua đã khiến khoảng cách giữa lý tưởng và thực tế ngày càng giãn rộng.
Nhiều người từng nghĩ rằng, chỉ cần tích góp vài trăm triệu và vay thêm ngân hàng là có thể mua được một căn hộ nhỏ để an cư. Giờ đây, với mức giá 4–5 tỷ đồng/căn, ước mơ ấy trở nên xa xỉ, thậm chí ngoài tầm với của nhiều hộ gia đình có thu nhập trung bình khá.

Theo các chuyên gia, nguyên nhân chính của đà tăng này nằm ở sự mất cân đối cung – cầu. Số lượng dự án nhà ở xã hội được triển khai còn quá ít, trong khi nhu cầu thực thì ngày càng tăng. Một bộ phận nhà đầu tư thứ cấp cũng “chen chân” vào, khiến giá bị đẩy lên. Ngoài ra, chi phí đất đai, vật liệu, nhân công tăng mạnh trong hai năm qua cũng góp phần tạo ra mặt bằng giá mới.

Từ một chính sách an sinh mang tính nhân văn, nhà ở xã hội dần trở thành mặt hàng khan hiếm, được săn lùng như “vàng giữa thị trường”. Khi cung không kịp cầu, mọi quy luật giá trị đều bị phá vỡ. Và người chịu thiệt nhiều nhất – như thường lệ – lại là những người thực sự cần nhà để ở.

Lối ra cho giấc mơ an cư

Trước thực trạng này, các chuyên gia cho rằng, giải pháp cho nhà ở vừa túi tiền không thể chỉ trông chờ vào doanh nghiệp, mà cần sự dẫn dắt mạnh mẽ từ phía Nhà nước.
Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Land, nhấn mạnh: muốn tháo gỡ “nút thắt” này, cần bắt đầu từ chính sách thuế và tiền sử dụng đất. Nếu Nhà nước tiên phong giảm thuế đất, giảm phí chuyển mục đích sử dụng, đặc biệt ở các đô thị vệ tinh hoặc khu phát triển theo mô hình TOD (đô thị gắn với hạ tầng giao thông công cộng), chi phí đầu vào của dự án sẽ giảm, kéo theo giá bán hợp lý hơn.
Việc xem thuế đất là nguồn thu dài hạn thay vì ngắn hạn cũng giúp doanh nghiệp có dư địa phát triển bền vững, giảm áp lực lên giá bán và khơi thông nguồn cung.

Bên cạnh đó, cần chính sách khuyến khích người mua ở thực, đồng thời hạn chế đầu cơ. Mô hình đánh thuế linh hoạt – ưu đãi cho người mua nhà lần đầu, nhưng đánh thuế cao với người sở hữu nhà bỏ trống hoặc đầu cơ chờ giá – đã được nhiều quốc gia áp dụng hiệu quả. Đây cũng là cách để ngăn chặn tình trạng “thành phố ma” – nơi hàng loạt căn hộ bị bỏ không giữa lúc hàng nghìn người vẫn đang thuê trọ.

Một trụ cột quan trọng khác là phát triển hạ tầng giao thông kết nối vùng. Khi đường sắt, metro, và các tuyến vành đai mở rộng, những khu vực ngoại thành sẽ trở nên hấp dẫn hơn, tạo điều kiện để hình thành các đô thị vệ tinh mới – nơi giá nhà ở vẫn còn trong tầm với. Kinh nghiệm từ Nhật Bản, Hàn Quốc hay Singapore đều cho thấy: chỉ khi hạ tầng đi trước, nhà ở vừa túi tiền mới có cơ hội phát triển bền vững.

Để tháo gỡ “nút thắt” nhà ở vừa túi tiền gồm nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ, Nhà nước cần tiên phong trong việc giảm thuế và tiền sử dụng đất

Song song đó, Việt Nam cần siết chặt cơ chế huy động vốn để bảo vệ người mua nhà. Việc yêu cầu chủ đầu tư chỉ được phép xây dựng khi đã bán được 50–70% sản phẩm, nhưng tiền cọc phải gửi tại ngân hàng trung gian, sẽ giúp đảm bảo tiến độ và minh bạch dòng tiền – hạn chế rủi ro như chậm bàn giao hoặc dừng dự án giữa chừng.

Cuối cùng, để giấc mơ “nhà ở giá hợp lý” trở lại đúng ý nghĩa của nó, doanh nghiệp cũng cần xác định đây là sứ mệnh xã hội. Bằng việc hợp tác với các nguồn vốn quốc tế “nhiều – dài – rẻ”, họ có thể phát triển các sản phẩm ở mức khoảng 2 tỷ đồng, phù hợp với khả năng chi trả của người trẻ. Khi thị trường hướng đến giá trị sử dụng thực thay vì đầu cơ, bất động sản Việt Nam mới có thể phát triển lành mạnh và bền vững.

Khi giấc mơ cần một nền tảng bền vững

Nhà ở xã hội từng được xem như một biểu tượng của sự sẻ chia – nơi giấc mơ an cư của hàng triệu người lao động bình dị trở nên gần gũi và khả thi hơn bao giờ hết. Đó không chỉ là những khối bê tông giữa thành phố, mà còn là niềm tin, là khởi đầu của một cuộc sống ổn định, của những gia đình trẻ mong mỏi một chốn đi về.

Thế nhưng, theo thời gian, giấc mơ ấy đang đứng trước nhiều thử thách. Khi giá nhà ở xã hội tăng nhanh hơn thu nhập, khi quỹ đất cho nhà ở giá rẻ ngày càng thu hẹp, và khi mục tiêu “an cư” dần bị thay thế bởi “đầu tư”, khái niệm “xã hội” trong chính cụm từ này dường như đang bị mờ nhạt. Những căn hộ từng dành cho người ở thực nay lại trở thành tài sản tích trữ, khiến khoảng cách giữa ước mơ và thực tế ngày càng xa hơn.

Để giấc mơ ấy không chỉ còn là hoài niệm, Việt Nam cần một nền tảng phát triển bền vững – nơi chính sách, hạ tầng và con người cùng hướng về mục tiêu chung: tạo cơ hội cho mọi người dân được sống trong ngôi nhà của chính mình. Điều này không chỉ đòi hỏi sự hỗ trợ về tài chính, mà còn là một tư duy mới trong quy hoạch đô thị, trong cách nhìn nhận giá trị của chỗ ở.

Bởi, chỉ khi ngôi nhà được trả lại đúng ý nghĩa vốn có của nó – không phải là hàng hóa để mua bán, mà là không gian để sống, làm việc và vun đắp – thì khi đó, “nhà ở xã hội” mới thực sự mang trọn vẹn tinh thần của hai chữ “xã hội”: vì cộng đồng, vì con người, và vì những giấc mơ an cư vẫn còn cháy bỏng trong lòng mỗi người Việt.

Kết luận

Thực tế cho thấy, hành trình đi tìm một chốn an cư chưa bao giờ nhiều thách thức như hiện nay. Khi nhà ở xã hội – vốn sinh ra để giúp người thu nhập thấp “chạm” được vào giấc mơ của mình – lại dần trở thành cuộc chơi của giá cả và lợi nhuận, thì câu hỏi đặt ra không còn là “giá bao nhiêu”, mà là “dành cho ai”.

Đã đến lúc thị trường cần nhìn nhận lại mục tiêu ban đầu của chính sách nhà ở xã hội: không phải để sinh lời, mà để ổn định cuộc sống của đại đa số người dân. Một thị trường bền vững không thể chỉ dựa vào những con số giao dịch, mà phải dựa trên khả năng tiếp cận thật sự của người ở thực – những người đang làm việc, cống hiến và xây dựng giá trị cho xã hội mỗi ngày.

Giấc mơ an cư của người Việt vẫn ở đó – âm ỉ, kiên trì và đầy hy vọng. Nhưng để biến giấc mơ ấy thành hiện thực, cần một tầm nhìn dài hạn, nơi Nhà nước, doanh nghiệp và người dân cùng chung tay xây dựng lại khái niệm “nhà ở xã hội” đúng với tên gọi của nó. Chỉ khi ấy, mỗi căn hộ không còn là món hàng để mua bán, mà là nơi bắt đầu của những hành trình sống mới – nơi con người tìm thấy bình yên, gắn bó và niềm tin vào tương lai.

Nguồn: Batdongsan.com