Nghịch lý chung cư Hà Nội giá cao kỷ lục – thanh khoản tốt nhưng nguồn gốc vẫn là câu hỏi lớn

Giá chào bán leo dốc – nhưng thanh khoản vẫn ấn tượng

Theo bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam chi nhánh Hà Nội, thị trường chung cư Hà Nội trong quý 3/2025 vừa qua ghi nhận sự “lệch pha” đáng chú ý. Nguồn cung mở bán mới chỉ đạt hơn 10.300 căn nhưng có tới khoảng 20% trong đó chào bán với giá từ 120 triệu đồng/m² trở lên. 

Mặt bằng giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội đã vượt ngưỡng 90 triệu đồng/m², tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước. Trên thị trường thứ cấp, giá bán cũng tăng gần 19% trong năm. 

Tuy nhiên, điều đáng chú ý là dù giá đã rất cao, thị trường vẫn đang ghi nhận thanh khoản tốt, với tổng lượng giao dịch căn hộ trong quý đạt hơn 11.100 căn – một con số “kỷ lục” kể từ năm 2018. 

Giá chung cư tại Hà Nội đang chạm mức kỷ lục (Nguồn: Sưu tầm)

Vậy nguồn gốc nào đang “kéo” giá tăng và thanh khoản vẫn tốt?

Nhu cầu đầu tư – chứ không chỉ nhu cầu ở thực

Bà An cho biết nhiều người mua chung cư Hà Nội ở thời điểm hiện tại không phải chỉ vì nhu cầu ở ngay mà chủ yếu với tư cách đầu tư. Khi dự án hoàn thiện mất 2-3 năm, người mua có xu hướng đầu tư trước.

Cơ cấu nguồn cung lệch pha

CBRE chỉ ra rằng nguồn cung mới ở Hà Nội đang bị chi phối bởi phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi các sản phẩm giá thấp hơn (dưới 60 triệu/m²) gần như vắng bóng. Vì vậy, dù nguồn cung tăng, nhưng loại “giá hợp túi tiền” cho người mua ở thực lại rất hạn chế.

Hạ tầng & vị trí hỗ trợ

Cơ sở hạ tầng tại Hà Nội đang được đầu tư mạnh, tạo ra lợi thế cho các dự án có kết nối tốt. Ví dụ tốc độ mở bán tại các dự án ở Tây Hồ, Cầu Giấy, Long Biên được đẩy mạnh nhờ vị trí thuận lợi và thương hiệu chủ đầu tư. 

Cơ sở hạ tầng tại Hà Nội đang được đầu tư mạnh (Nguồn: Sưu tầm)

Chi phí & tâm lý tích sản

Giá bất động sản tăng mạnh cũng phần nào phản ánh chi phí đầu vào, chi phí đất đai, và cả tâm lý tích sản trong bối cảnh các kênh khác như vàng, ngoại tệ biến động. Tuy nhiên, chuyên gia cũng cảnh báo đây là “núi cao” cần có nền tảng nhu cầu bền vững.

Thách thức lớn phía trước

Dù thanh khoản tốt và giao dịch mạnh, nhưng bức tranh phía sau lại không hề đơn giản. Khi mặt bằng giá đã vượt quá 90 triệu đồng/m², khả năng tiếp cận của nhóm người mua ở thực trở nên hạn chế. CBRE cảnh báo việc giá tăng quá nhanh trong khi thu nhập người dân không tăng tương xứng có thể dẫn tới “rủi ro bong bóng”. 

Một vấn đề khác là khả năng nguồn cung sản phẩm giá tốt được tung ra thị trường trong thời gian tới. Nếu phân khúc giá thấp – trung không được khơi thông, thị trường sẽ tiếp tục chịu ảnh hưởng bởi đầu tư và đầu cơ, thay vì nhu cầu ở thực.

Kết luận

Giá chung cư Hà Nội đang ở mức cao chưa từng có, nhưng điều đáng suy ngẫm là thanh khoản mạnh mẽ liệu có đến từ nhu cầu ở thực hay từ các yếu tố đầu tư – tích sản. Để thị trường phát triển bền vững, việc tăng đa dạng nguồn cung – đặc biệt là sản phẩm “giá vừa túi tiền” – và giữ được cân bằng giữa giá bán, thu nhập và khả năng chi trả là rất quan trọng.

Nguồn: An ninh tiền tệ