Lãi suất tăng trở lại: Thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ điều chỉnh mới

Lãi vay mua nhà tăng: tín hiệu đầu tiên của chu kỳ thắt chặt vốn

Những khảo sát thị trường gần đây cho thấy hệ thống ngân hàng thương mại đang bước vào giai đoạn điều chỉnh lãi suất huy động sau thời gian dài duy trì mức thấp để kích thích tín dụng. Bước sang quý IV/2025, nhiều ngân hàng đã công bố tăng lãi suất tiền gửi từ 0,2 – 0,5 điểm % ở hầu hết các kỳ hạn, đưa mức lãi suất kỳ hạn 12 tháng lên 5,5 – 6,2%/năm, cao hơn đáng kể so với giai đoạn giữa năm.

Một số ngân hàng như HDBank, NCB hay Vikibank thậm chí nâng mức kêu gọi tiền gửi kỳ hạn 6 tháng lên 6,5% nhằm cải thiện thanh khoản và hút dòng vốn ngắn – trung hạn.

Đà tăng này ngay lập tức lan sang lãi suất cho vay, đặc biệt là nhóm vay mua nhà. Theo cập nhật từ các ngân hàng, mức lãi suất cố định 12–18 tháng đầu đang duy trì ở mức 6,5–7,5%/năm, tăng khoảng 0,3–0,5 điểm %. Sau thời gian ưu đãi, phần lớn khoản vay sẽ chịu lãi suất thả nổi 10–11%/năm.

Lãi suất vay mua nhà bắt đầu tăng từ quý 4/2025. (Nguồn: Tạp chí điện tử Kinh Doanh)

Điều đó đồng nghĩa với việc chỉ cần lãi suất tăng 0,5 điểm %, người vay nhà kỳ hạn 15–20 năm có thể phải trả thêm hàng chục triệu đồng mỗi năm. Đây là áp lực không nhỏ trong bối cảnh mặt bằng giá nhà vẫn không ngừng leo thang tại các thành phố lớn.

Một nhân viên tín dụng tại Hà Nội cho biết, dù ngân hàng luôn cố gắng duy trì ưu đãi cho khách hàng mua nhà lần đầu, nhưng việc điều chỉnh lãi vay là điều không thể tránh để bảo đảm cân đối chi phí vốn. Điều này cho thấy hệ thống tín dụng đang bước vào thời kỳ thận trọng hơn, ưu tiên an toàn thanh khoản thay vì mở rộng ồ ạt như các năm trước.

Tác động dây chuyền: thị trường bất động sản lập tức chịu áp lực

Theo bà Phạm Thị Miền – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, lãi suất luôn được xem là biến số có sức ảnh hưởng lớn nhất đến thị trường bất động sản. Mỗi lần lãi suất đảo chiều, thị trường đều phản ứng mạnh và tạo ra một chuỗi tác động dây chuyền.

Khi chi phí vốn tăng, người mua nhà bằng đòn bẩy tài chính sẽ là nhóm chịu ảnh hưởng đầu tiên. Với mức lãi suất hiện tại, nhiều gia đình trẻ phải tính toán lại kế hoạch mua nhà, thậm chí tạm dừng vì áp lực trả nợ tăng mạnh. Lực cầu giảm kéo theo thanh khoản thị trường suy yếu, nhất là ở phân khúc căn hộ trung – cao cấp vốn phụ thuộc nhiều vào nhóm khách hàng sử dụng tín dụng.

Đối với nhà đầu tư, lãi suất tăng khiến chiến lược đầu tư lướt sóng trở nên kém hấp dẫn. Biên lợi nhuận kỳ vọng bị thu hẹp trong khi chi phí tài chính ngày càng cao khiến nhiều nhà đầu tư lựa chọn đứng ngoài quan sát thay vì tiếp tục “ôm hàng”.

Bài học lịch sử: mỗi lần lãi suất tăng mạnh, bất động sản luôn là “tâm bão”

Giai đoạn 2011 – 2013 vẫn được xem là ví dụ rõ ràng nhất. Khi lãi vay chạm mức 18–20%/năm, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản rơi vào khủng hoảng dòng tiền. Nhiều dự án phải dừng thi công, nhà đầu tư cá nhân buộc bán tháo tài sản để trả nợ, khiến giá nhà đất lao dốc 30–40% ngay cả ở các vị trí trung tâm.

Căn nguyên nằm ở việc bất động sản luôn sử dụng vốn vay ngắn hạn để thực hiện các dự án dài hạn. Khi chi phí vốn tăng nhanh và kéo dài, dòng tiền lập tức bị “bóp nghẹt”, tạo ra nguy cơ đứt gãy.

Dù bối cảnh hiện nay đã khác – hệ thống ngân hàng minh bạch hơn, kiểm soát tín dụng chặt chẽ hơn – nhưng rủi ro vẫn tồn tại nếu mặt bằng lãi suất tiếp tục tăng trong thời gian dài.

Áp lực với người vay: ưu đãi chỉ là tạm thời, giai đoạn thả nổi mới là bài toán khó

Những năm gần đây, nhiều chủ đầu tư đẩy mạnh chương trình hỗ trợ vay mua nhà bằng cách đưa ra mức lãi suất 0% trong 12–36 tháng, ân hạn nợ gốc trong 3–5 năm. Đây là động lực lớn giúp thị trường duy trì thanh khoản sau giai đoạn Covid và khó khăn tín dụng.

Tuy nhiên, khi hết ưu đãi và bước vào giai đoạn thả nổi, người vay phải đối mặt với lãi suất 10–11%/năm, thậm chí cao hơn. Trong khi thu nhập không tăng tương ứng, áp lực tài chính dễ khiến họ rơi vào tình trạng “chưa trả nợ gốc nhưng tiền lãi đã tăng gấp đôi”.

Trong bối cảnh thanh khoản thị trường giảm tốc, việc bán lại tài sản để thu hồi vốn cũng không dễ, khiến rủi ro nợ xấu có nguy cơ quay lại hệ thống tín dụng.

Doanh nghiệp địa ốc: dòng tiền chậm lại, chi phí tài chính tăng vọt

Đối với các chủ đầu tư, áp lực từ lãi suất cao thậm chí còn nặng hơn. Chi phí tài chính tăng khiến biên lợi nhuận bị bào mòn, trong khi lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong giai đoạn 2025–2026 vẫn ở mức lớn.

Kênh huy động trái phiếu mới chưa thực sự khởi sắc, khiến doanh nghiệp phần lớn phải dựa vào dòng tiền bán hàng. Nhưng sức mua thị trường đang chậm khiến vòng quay vốn trở nên dài hơn, tạo ra áp lực thanh khoản lớn.

Không ít doanh nghiệp buộc phải:

• Bán bớt quỹ đất

• Cắt giảm quy mô dự án

• Thương lượng lại hợp đồng với nhà thầu

• Giãn tiến độ xây dựng để kéo dài vòng đời dự án

• Tìm thêm đối tác M&A để chia sẻ rủi ro

Các dự án hình thành trong tương lai – vốn phụ thuộc phần lớn vào dòng tiền ứng trước từ khách hàng – là nhóm chịu ảnh hưởng mạnh nhất. Khi người mua thận trọng hơn, dòng tiền vào bị “nghẽn”, kéo theo tiến độ dự án chậm lại và làm suy giảm niềm tin của thị trường.

Lãi suất tăng đang tạo ra làn sóng tác động dây chuyền lên toàn thị trường bất động sản (Nguồn: vietstock)

Hạ tầng – đầu tư công cũng chịu tác động từ chi phí vốn tăng

Không chỉ thị trường nhà ở, việc lãi suất bước vào chu kỳ tăng mới đang tạo ra sức ép đáng kể lên các dự án hạ tầng và đầu tư công – vốn được xem là động lực tăng trưởng then chốt của nền kinh tế. Khi chi phí vốn tăng, mặt bằng giá vật liệu xây dựng như thép, xi măng, bê tông, cát sỏi cũng chịu áp lực theo, khiến tổng mức đầu tư của nhiều dự án đội lên so với kế hoạch ban đầu. Cùng với đó, chi phí giải phóng mặt bằng – vốn luôn chiếm tỷ trọng lớn – tiếp tục leo thang, đặt thêm gánh nặng lên ngân sách địa phương.

Không chỉ vật liệu và mặt bằng, các khoản chi liên quan đến nhân công, vận hành, tư vấn, giám sát và quản lý dự án cũng bị ảnh hưởng khi doanh nghiệp nhà thầu phải cân đối với mức lãi vay cao hơn. Trong bối cảnh nguồn vốn phân bổ theo năm có giới hạn, việc tổng chi phí tăng nhanh khiến nhiều dự án buộc phải điều chỉnh tiến độ, giãn tiến độ hoặc chờ bổ sung vốn. Điều này khiến không ít công trình trọng điểm – vốn kỳ vọng trở thành cú hích hạ tầng cho thị trường bất động sản – bị chậm lại so với kế hoạch ban đầu.

Khi tiến độ hạ tầng không được duy trì như kỳ vọng, tâm lý nhà đầu tư thứ cấp cũng thay đổi. Nhiều khu vực từng được xem là “điểm nóng ăn theo hạ tầng” nay phải đối mặt với thực tế là thời điểm hoàn thành công trình bị đẩy lùi, kéo theo kỳ vọng tăng giá cũng xa hơn. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao rơi vào thế khó thoát hàng, bởi giá chưa tăng như kỳ vọng trong khi áp lực lãi vay lại gia tăng theo từng tháng.

Nhìn tổng thể, việc chi phí vốn tăng không chỉ tác động đến quy mô thị trường nhà ở mà còn làm chậm lại nhịp triển khai hạ tầng – vốn là “xương sống” cho chu kỳ tăng trưởng bất động sản mới.

Triển vọng dài hạn vẫn tích cực, nhưng thị trường sẽ phân hóa mạnh

Theo các chuyên gia, dù ngắn hạn thị trường chịu nhiều thách thức, nhưng triển vọng dài hạn của bất động sản Việt Nam vẫn sáng nhờ:

• Tốc độ đô thị hóa thuộc nhóm nhanh nhất khu vực

• Nhu cầu nhà ở thực rất lớn, đặc biệt ở nhóm trẻ

• Hạ tầng giao thông – kết nối liên vùng tiếp tục được mở rộng

• Kinh tế vĩ mô duy trì ổn định và thu hút FDI mạnh

Tuy nhiên, thị trường chắc chắn sẽ phân hóa mạnh mẽ hơn. Nguồn cung chất lượng từ các chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh, pháp lý rõ ràng và tiến độ đảm bảo sẽ giữ được thanh khoản tốt. Ngược lại, những dự án chậm pháp lý, phụ thuộc nhiều vào vốn vay sẽ đối mặt rủi ro cao.

Nguồn: Batdongsan.com