Khu Đông Nam – “vùng trỗi dậy” mới của bất động sản TP.HCM sau tái cấu trúc đô thị

Cú hích hạ tầng và sự dịch chuyển của giá nhà ở xã hội

Trục Đông Nam – gồm Nhà Bè, Cần Giờ và Vũng Tàu (đã thuộc TP.HCM sau sáp nhập) – đang nổi lên như hướng phát triển chiến lược mới của TP.HCM. Nếu hơn một thập kỷ qua, khu Đông với Thủ Đức, Quận 2, Quận 9 là tâm điểm tăng trưởng nhờ hạ tầng sớm hoàn chỉnh, thì bước sang 2024–2025, “bàn cờ” đầu tư đã bắt đầu dịch chuyển rõ rệt về phía ven biển.

Động lực lớn nhất đến từ loạt dự án hạ tầng quy mô tỷ đô. Tiêu biểu là cầu Cần Giờ, cây cầu biểu tượng thay thế phà Bình Khánh, tổng vốn hơn 11.000 tỷ đồng và dự kiến khởi công giai đoạn 2026–2027. Khi vận hành, thời gian di chuyển từ trung tâm TP.HCM đến Cần Giờ được rút xuống còn khoảng 30 phút, đồng thời kết nối trực tiếp với hai trục giao thông quan trọng: cao tốc Bến Lức – Long Thành và cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu.

Song song đó, đường Rừng Sác – trục xương sống của Cần Giờ – đang được mở rộng lên 40m, kéo dài hơn 40km, vốn đầu tư khoảng 450 tỷ đồng. Việc nâng cấp này không chỉ giảm tải lưu thông mà còn mở đường cho du lịch, logistics biển và chuỗi đô thị dọc bờ Vũng Tàu – Gò Công – Cần Giờ.

Đáng chú ý, Bộ Xây dựng cũng đã phê duyệt bến cảng khách quốc tế Vũng Tàu, gồm 2 cầu cảng dài tổng cộng 840m, đủ sức đón tàu du lịch 225.000 GT. Công trình này sẽ là “cửa ngõ đón thế giới”, tạo bước chuyển mạnh cho dịch vụ du lịch, thương mại và lưu trú của toàn trục ven biển từ Nhà Bè đến Bà Rịa – Vũng Tàu.

Phối cảnh cảng tàu khách quốc tế dự kiến xây dựng tại thành phố Vũng Tàu (Nguồn: cafef.vn)

Tất cả những thay đổi về hạ tầng đang đặt Đông Nam TP.HCM vào vị trí mới: từ một vùng ven tiềm năng trở thành hành lang kinh tế – đô thị ven biển có sức ảnh hưởng trực tiếp đến giá nhà đất trong khu vực, bao gồm cả phân khúc nhà ở xã hội. Khi hạ tầng bứt tốc, giá trị đất đai gia tăng là hệ quả tất yếu, khiến nhiều nhóm sản phẩm – kể cả nhóm “giá mềm” – cũng chịu áp lực tăng theo.

Áp lực giá tăng từ thị trường căn hộ thương mại

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, tại khu vực Nhà Bè (nay là các xã Nhà Bè và Hiệp Phước), mức độ đô thị hóa đang tăng nhanh nhờ sự cộng hưởng của tuyến Nguyễn Hữu Thọ mở rộng, metro số 4 kéo dài đến Khu đô thị cảng Hiệp Phước và sự xuất hiện của loạt đại đô thị mới như Phú Xuân, Long Thới hay Phước Kiển.

Áp lực từ thị trường căn hộ thương mại khiến mặt bằng giá khu vực thay đổi rõ rệt:

• Giá đất các trục Nguyễn Hữu Thọ, Huỳnh Tấn Phát, Lê Văn Lương tăng 10–15% so với cùng kỳ.

• Khu Phước Kiển và Nhơn Đức dao động 70–120 triệu đồng/m², tăng mạnh so với mức 60–105 triệu đồng/m² một năm trước.

• Đất Lập Phúc – Phước Kiển từ 55–57 triệu tăng lên 60–65 triệu đồng/m².

• Khu làng đại học trên đường Lê Thị Kỉnh đã chạm 80–94 triệu đồng/m², tăng 5–6 giá.

Tại Cần Giờ, nơi sở hữu gần 700 km² đất, 70% là rừng ngập mặn, cùng định hướng trở thành đô thị sinh thái – du lịch biển, thị trường cũng ghi nhận mức tăng giá mạnh nhờ siêu dự án Vinhomes Green Paradise và các tuyến hạ tầng đang thành hình. Đặc biệt, khu Tắc Xuất – Giồng Ao tăng từ 50 lên 75 triệu đồng/m², tức 50% chỉ trong chưa đầy một năm.

Vinhomes Green Paradise – một đại đô thị ven biển quy mô kỷ lục do Tập đoàn Vingroup phát triển (Nguồn: smartland.vn)

Vũng Tàu (sau sáp nhập về TP.HCM) cũng ghi nhận đà tăng:

• Phường Bà Rịa từ 47–51 triệu lên 49–55 triệu đồng/m².

• Mặt tiền Cách Mạng Tháng 8 tăng từ 46–47 triệu lên 48–50 triệu đồng/m².

• Long Hương ghi nhận mức 16–18 triệu, tăng từ 14,5–16 triệu đồng/m².

Sự leo thang giá ở các khu vực trọng điểm đẩy chi phí phát triển lên cao, khiến giá nhà ở thương mại khó có thể “hạ nhiệt". Đây chính là nguyên nhân gián tiếp tạo sức ép lên các dự án nhà ở xã hội, bởi mặt bằng giá đất nền – yếu tố cấu thành chi phí – đều đang trong xu hướng tăng.

Nhà ở xã hội không còn đơn thuần là nhu cầu ở thực

Khi mặt bằng giá bất động sản tại các khu vực ven biển và đô thị vệ tinh thay đổi nhanh chóng, nhà ở xã hội không còn là một giải pháp chỉ phục vụ nhu cầu ở thực của cư dân có thu nhập thấp, mà bắt đầu trở thành một phần quan trọng trong dòng chảy phát triển tổng thể của các đô thị vệ tinh. 

Tại Nhà Bè, tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ cùng các kế hoạch mở rộng hạ tầng giao thông như mở rộng tuyến Nguyễn Hữu Thọ, metro số 4 kéo dài đến cảng Hiệp Phước, đã tạo ra một “điểm tựa giá mềm” hiếm hoi giữa bức tranh tăng giá mạnh mẽ của bất động sản thương mại. Những dự án nhà ở xã hội trở thành lựa chọn hấp dẫn cho những người lao động trẻ, chuyên gia, hay những gia đình mới lập nghiệp, vừa có khả năng tiếp cận tiện ích, vừa nằm trong khu vực đang tăng giá nhanh.

Ở Cần Giờ – nơi sở hữu quỹ đất ven biển đặc hữu, khoảng 70% diện tích là rừng ngập mặn được UNESCO công nhận – nhà ở xã hội cũng được quan tâm nhiều hơn khi khu vực này được định hướng phát triển thành đô thị sinh thái, kết hợp du lịch và kinh tế xanh. Việc nâng cấp hạ tầng, mở rộng trục đường Rừng Sác, xây dựng cầu Cần Giờ và các tuyến ven biển kết nối Nhà Bè – Cần Giờ – Bà Rịa – Vũng Tàu không chỉ thúc đẩy lưu thông mà còn kéo theo lượng lớn lao động, dịch vụ, doanh nghiệp và nhu cầu lưu trú tăng cao. 

Trong bối cảnh này, các dự án nhà ở xã hội được thiết kế để phục vụ lực lượng lao động trực tiếp, vừa hỗ trợ người có thu nhập thấp an cư, vừa trở thành nhân tố quan trọng trong cơ cấu dân cư và phát triển kinh tế địa phương.

Đặc biệt, sự xuất hiện của bến cảng quốc tế Vũng Tàu với khả năng đón các tàu du lịch trọng tải lớn, cùng các tuyến ven biển kết nối Nhà Bè – Cần Giờ – Bà Rịa – Vũng Tàu, đang hình thành một trục đô thị – du lịch – logistics liên hoàn. Nhờ đó, nhà ở xã hội không còn chỉ là sản phẩm phục vụ “ở thực” mà còn trở thành một mắt xích trong mạng lưới phát triển kinh tế – xã hội vùng ven biển, vừa tạo cơ hội an cư vừa góp phần cân bằng nhân lực, dịch vụ và tăng trưởng đô thị bền vững.

Nhìn chung, trong bối cảnh thị trường bất động sản tăng giá nhanh chóng, nhà ở xã hội tại các đô thị vệ tinh ven biển đang ngày càng được nhìn nhận như một công cụ chiến lược: vừa đảm bảo quyền lợi cho cư dân có thu nhập thấp, vừa góp phần định hình cấu trúc dân cư, thúc đẩy dịch vụ và logistics, mở ra một hướng phát triển bền vững và có ý nghĩa xã hội sâu sắc cho khu vực Đông Nam TP.HCM.

Phát triển nhà ở xã hội tại TP Hồ Chí Minh (Nguồn: doanhnghiepcuocsong.vn)

Giấc mơ an cư cần một hướng đi mới

Theo ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan.com.vn, trục Đông Nam đang giữ vai trò quan trọng trong chiến lược phát triển không gian đô thị của TP.HCM giai đoạn 2025–2040. Vùng này được định hình như tam giác phát triển mới:

• Nhà Bè – đô thị vệ tinh công nghiệp và dịch vụ

• Cần Giờ – đô thị sinh thái biển

• Vũng Tàu – trung tâm cảng biển, logistics và công nghiệp năng lượng

Khi các dự án hạ tầng lớn hoàn thiện đồng loạt, khu vực ven biển này sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng bền vững. Tuy nhiên, đà tăng giá đất kéo theo áp lực rất lớn lên khả năng an cư của người lao động.

Điều đó đòi hỏi TP.HCM phải có hướng đi mới:

• Mở rộng quỹ đất phát triển nhà ở xã hội quanh các trục hạ tầng lớn,

• Xây dựng mô hình đô thị vệ tinh có đầy đủ dịch vụ sinh hoạt – việc làm – kết nối,

• Rút gọn thủ tục và khuyến khích nhà đầu tư tham gia phân khúc bình dân.

Chỉ khi cân bằng được tốc độ tăng giá với khả năng tiếp cận của người dân, giấc mơ an cư ở những vùng đất ven biển giàu tiềm năng này mới thật sự bền vững.

Nhìn chung, trục Đông Nam TP.HCM đang dần khẳng định vai trò chiến lược trong bản đồ phát triển đô thị của thành phố. Từ Nhà Bè – đô thị vệ tinh năng động, đến Cần Giờ – viên ngọc sinh thái ven biển, và Bà Rịa – Vũng Tàu – trung tâm logistics, cả ba khu vực tạo thành tam giác tăng trưởng mới, kết hợp giữa hạ tầng hiện đại, tiện ích đô thị và quỹ đất ven biển hiếm có. 

Khi các dự án giao thông, cảng biển và đô thị ven biển hoàn thiện, không chỉ bất động sản thương mại mà cả nhà ở xã hội, đất nền và các sản phẩm phục vụ nhu cầu an cư của người dân sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng bền vững. 

Đây là thời điểm mà giấc mơ an cư và cơ hội đầu tư tại trục Đông Nam TP.HCM trở nên khả thi hơn bao giờ hết, mở ra triển vọng sống xanh – thuận tiện – gắn kết với nhịp phát triển của một đô thị biển hiện đại.

Nguồn: Batdongsan.com