Giá nhà tăng không ngừng: Chuyên gia chỉ rõ nguyên nhân khiến giá cao mãi không hạ

Giá nhà lập đỉnh, tăng 10–30% chỉ trong một năm

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2025, giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM đạt mức cao nhất trong một thập kỷ.

• Tại Hà Nội, giá căn hộ trung bình đạt 80 triệu đồng/m² – tăng 33% so với cùng kỳ năm trước; nhà liền thổ dao động 100–200 triệu đồng/m².

• Tại TP.HCM, giá chung cư tăng tới 36%, đạt mức trung bình 89 triệu đồng/m²; nhà thấp tầng từ 230–300 triệu đồng/m².

Các hãng tư vấn bất động sản như Knight Frank, Savills và CBRE đều ghi nhận mức tăng 10–30% trong quý II/2025. Sau sáp nhập (1/7), TP.HCM tiếp tục tăng thêm 8–18%, cho thấy xu hướng giá nhà “leo thang” chưa có dấu hiệu dừng.

Theo dự báo của Bộ Xây dựng, giá nhà có thể tăng thêm 15–20% khi áp dụng khung giá đất mới, do chi phí đất chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu giá bất động sản.

Chuyên gia chỉ thẳng lý do khiến giá nhà tăng và cao mãi (Nguồn: Sưu tầm)

Gánh nặng chi phí đầu vào đẩy giá nhà tăng cao

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, nhận định: “Tất cả yếu tố đầu vào đều tăng: thuế đất, chi phí xây dựng, thiết kế, vật liệu... Doanh nghiệp buộc phải cộng vào giá bán.”

Quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm khiến chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng và nghĩa vụ tài chính tăng vọt. Nếu làm dự án bình dân ở vị trí đất đắt, chủ đầu tư chắc chắn lỗ, buộc phải chuyển hướng sang phân khúc cao cấp để bù chi phí.

TS Cấn Văn Lực cũng cho rằng, đất đai và giải phóng mặt bằng là nguyên nhân trực tiếp khiến giá nhà tăng. Khi bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường, nghĩa vụ tài chính tăng mạnh, cộng thêm chi phí nhân công, vật liệu, lãi vay ngân hàng — tất cả khiến giá thành đội lên, cuối cùng người mua là bên gánh chi phí.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhấn mạnh: “Muốn giảm giá nhà, phải hạ tiền sử dụng đất và chi phí giải phóng mặt bằng.” Ông đề xuất cho phép doanh nghiệp linh hoạt nộp tiền sử dụng đất — có thể trả một lần hoặc hàng năm — để giảm gánh nặng tài chính khi phát triển dự án.

Thủ tục pháp lý – “nút thắt” khiến nguồn cung bị tắc nghẽn

Theo TS Cấn Văn Lực, nhiều dự án chậm không phải vì thiếu vốn mà vì quy trình phê duyệt kéo dài, khiến hàng nghìn dự án bị “đóng băng” trên giấy. Khi nguồn cung hạn chế, giá nhà tự nhiên tăng mạnh.

Thực tế, chỉ vài tháng sau khi thị trường có dấu hiệu phục hồi, nguồn cung lại đối mặt nguy cơ tắc nghẽn do các quy định mới về tính tiền sử dụng đất bổ sung.

Trường hợp điển hình là dự án Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm – quy mô 11 tòa tháp trên 7,4 ha, vốn được xem là điểm nhấn của Thủ Thiêm – vừa bị chấm dứt do chi phí đất tăng và thủ tục kéo dài. Chủ đầu tư Khu phức hợp Tháp quan sát Thủ Thiêm cũng phản đối việc phải nộp thêm 8.800 tỷ đồng tiền bổ sung.

Dự án Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm bị chấm dứt do chi phí đất tăng và thủ tục kéo dài (Nguồn: Sưu tầm)

Không chỉ các dự án nước ngoài, nhiều “ông lớn” trong nước như Vinhomes cũng chịu ảnh hưởng tương tự. Vinhomes Cần Giờ mất hơn 20 năm chuẩn bị từ ý tưởng đến khi khởi công, còn Vinhomes Giảng Võ mất 11 năm để hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Giá nhà tăng không chỉ do chi phí, mà còn vì thiếu nguồn cung

Theo Ngân hàng Thế giới, Việt Nam cần thêm 374.000 căn hộ mỗi năm để đáp ứng nhu cầu đô thị hóa, nhưng hàng trăm dự án vẫn bị ách tắc do vướng pháp lý và quy hoạch.

Các chuyên gia cảnh báo, nếu không sớm cải cách thủ tục, minh bạch quy trình và linh hoạt chính sách đất đai, nguồn cung sẽ tiếp tục bị kìm hãm, khiến giá nhà còn tăng mạnh trong năm 2026.

Kết luận

Giá nhà cao không đơn thuần do “thị trường đẩy”, mà đến từ gánh nặng chi phí đất, vật liệu, lãi vay và thủ tục chồng chéo. Giải pháp căn cơ nhất hiện nay là tháo gỡ pháp lý, cải cách quy trình phê duyệt dự án và đa dạng hóa chính sách tài chính đất đai.

Chỉ khi nguồn cung được khai thông, thị trường bất động sản Việt Nam mới có thể đạt được mức giá cân bằng, giúp người dân có cơ hội sở hữu nhà ở trong bối cảnh kinh tế đang phục hồi mạnh mẽ.