Dòng vốn đổ mạnh về bất động sản vùng ven: Điểm đến mới của nhà đầu tư năm 2025

Dòng tiền dịch chuyển khỏi trung tâm – xu hướng rõ nét cuối năm 2025

Những tháng cuối năm 2025 chứng kiến xu hướng dòng vốn đầu tư địa ốc rời khỏi khu vực trung tâm để tìm đến các vùng ven giàu tiềm năng. Áp lực giá, quỹ đất thu hẹp, cùng tốc độ đô thị hóa và phát triển hạ tầng mạnh mẽ đã biến các đô thị vệ tinh trở thành điểm đến mới của dòng tiền chuyên nghiệp. Nhà đầu tư ưu tiên các dự án sở hữu hệ thống giao thông tốt, pháp lý hoàn chỉnh, tiện ích phong phú và có khả năng khai thác thương mại rõ rệt thay vì chỉ “săn” vị trí trung tâm như trước.

Dòng vốn đang đổ về bất động sản vùng ven TP.HCM (Nguồn: Sưu tầm)

Động lực giúp vùng ven tăng tốc: Giá trung tâm vượt đỉnh, biên lợi nhuận thu hẹp

Thị trường TP.HCM đang ở ngưỡng giá cao kỷ lục, khiến nhiều nhà đầu tư không còn mặn mà với sản phẩm trung tâm. Theo CBRE, đến quý II/2025, giá nhà liền thổ tại TP.HCM đã lên 250 – 300 triệu đồng/m² ở mức trung bình, trong khi một số khu vực trung tâm ghi nhận mức giá 700 triệu đến 1 tỷ đồng/m² cho những căn nhà phố thương mại hoặc biệt thự trong các khu đô thị cao cấp như Sala. Dù nguồn cung quý III đã được cải thiện, thị trường vẫn trong trạng thái khan hiếm, khiến giá bán tiếp tục tăng ở cả sơ cấp và thứ cấp.

CBRE cũng cho biết tốc độ tăng giá nhà liền thổ trung tâm đang chững lại, sơ cấp giảm 3%/năm và thứ cấp cũng hạ nhiệt so với giai đoạn 2020 – 2022. Nhà đầu tư vì thế phải bỏ ra vốn lớn hơn nhưng biên lợi nhuận lại thu hẹp, chưa kể mức giá thuê cao khiến khả năng khai thác thương mại bị giới hạn. Sự chênh lệch giá giữa trung tâm và vùng ven tạo ra sức hấp dẫn mạnh: chỉ cần 30% giá trị một căn nhà liền thổ ở trung tâm là có thể mua trọn một sản phẩm tương tự tại vùng ven với tiềm năng tăng giá nhanh hơn. Dòng vốn vì vậy không còn “cố thủ” mà đang tìm đến những vùng đất mới có biên lợi nhuận hấp dẫn hơn.

Dòng vốn phía Bắc dịch chuyển vào Nam: Sức bật kép cho bất động sản vùng ven

Một động lực quan trọng khác là sự xuất hiện ngày càng mạnh của dòng vốn phía Bắc tại thị trường phía Nam. Báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2025, nhà đầu tư từ ngoài TP.HCM chiếm tới 75% lượng người tìm mua, và riêng các tỉnh phía Bắc chiếm đến 61%. Hà Nội dẫn đầu với 33%, tiếp theo là Hải Phòng, Ninh Bình và Quảng Ninh. Nền giá tại phía Nam vẫn còn dư địa tăng trưởng lớn, trong khi thị trường phía Bắc đã đi vào giai đoạn tăng chậm hơn, tạo ra sự dịch chuyển tự nhiên của dòng tiền.

Theo ông Bùi Xuân Hiền – Chủ tịch HĐQT Southern Homes Việt Nam, nhà đầu tư hiện chọn vùng đất chiến lược thay vì chạy theo “điểm nóng” tạm thời. Những khu vực cửa ngõ thành phố, có hạ tầng đang hoàn thiện nhanh, đặc biệt là tuyến cao tốc, đường vành đai và metro chuẩn bị triển khai trở thành lựa chọn ưu tiên. Dòng tiền còn hướng đến những nơi giá đất còn mềm nhưng có quy hoạch bài bản, đủ sức hình thành cộng đồng dân cư và tạo dòng tiền ổn định từ khai thác thương mại.

Xu hướng đầu tư mới: “Dự án thật – giá trị thật – sinh lời nhìn thấy được”

Giai đoạn 2025 đánh dấu sự dịch chuyển rõ nét của tiêu chí đầu tư. Theo ông Vũ Thành Lê – Giám đốc Đại Phát, một dự án bền vững phải có ba yếu tố: pháp lý đầy đủ và triển khai thật, bài toán lợi nhuận rõ ràng và tầm nhìn dài hạn để hình thành cộng đồng. Nhà đầu tư không còn chạy theo các lời quảng bá ngắn hạn mà chú trọng nhiều hơn vào tính thực chất của dự án.

Tại khu vực phía Nam TP.HCM, Long Hậu – Cần Giuộc đang trở thành tâm điểm khi hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện và tốc độ đô thị hóa tăng nhanh. Các dự án như Eco Retreat, 826EC, Waterpoint hay T&T City Millennia thu hút sự quan tâm nhờ mô hình phát triển bài bản và vị trí kết nối thuận tiện. Trong đó, T&T City Millennia nổi bật với pháp lý minh bạch, tiến độ ổn định và mức tăng trưởng thứ cấp đều đặn 10–12%/năm. Các nhà đầu tư tại đây ghi nhận mức tăng giá đều khoảng 10–15%/năm, phản ánh sức hấp dẫn của khu vực.

T&T City Millennia với hạ tầng hoàn thiện, pháp lý minh bạch (Nguồn: Sưu tầm)

Long Hậu – Cần Giuộc: “Vùng đệm phát triển tự nhiên” của TP.HCM

Từ góc độ quy hoạch, Long Hậu – Cần Giuộc được xem là vùng đệm phát triển hướng Nam của TP.HCM, phù hợp với tầm nhìn giãn dân đến năm 2035. Hạ tầng tại đây đang bước vào giai đoạn tăng tốc, nổi bật với cao tốc Bến Lức – Long Thành dự kiến thông xe toàn tuyến vào năm 2026, các tuyến đường Vành đai 4, Nguyễn Hữu Thọ mở rộng và metro Bến Thành – Hiệp Phước đang xúc tiến. Sự kết nối đa tầng này tạo ra lực đẩy mạnh, giúp khu vực trở thành tâm điểm mới của giới đầu tư trung – dài hạn.

Hệ sinh thái hoàn chỉnh – yếu tố giúp dự án vùng ven tăng tốc

Trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ, những dự án có khả năng vận hành đồng bộ, quy hoạch chuẩn và tiện ích đầy đủ đang tỏ rõ ưu thế. Mô hình đô thị có tuyến phố thương mại, khu vui chơi giải trí, tiện ích nội khu và hạ tầng xã hội hiện hữu thường phát triển nhanh hơn, từ đó tạo nền tảng để kinh doanh, dịch vụ và dòng cư dân ổn định. Điều này cũng lý giải vì sao các dự án vùng ven có chất lượng tốt đang trở thành lựa chọn hàng đầu của doanh nghiệp nhỏ, hộ kinh doanh và gia đình trẻ muốn tận dụng cả nhu cầu ở và khai thác thương mại.

Dòng vốn vùng ven – phản ánh quy luật vận động tự nhiên của thị trường

Dòng tiền dịch chuyển ra vùng ven cuối năm 2025 là hệ quả tất yếu của thị trường khi trung tâm không còn dư địa và mức sinh lời giảm. Nhà đầu tư tìm đến những khu vực có quỹ đất lớn, quy hoạch rõ ràng, biên lợi nhuận cao hơn và rủi ro thấp hơn. Các đô thị vệ tinh vì vậy bước vào chu kỳ phát triển mới, đóng vai trò cân bằng thị trường và mở rộng không gian đô thị trong giai đoạn tăng trưởng kế tiếp.

Nguồn: Thanh Niên Việt