Điểm nóng chung cư TP.HCM: Khu Đông – Nam dẫn dắt mặt bằng giá mới, loạt “ông lớn” góp mặt

Giá căn hộ TP.HCM tăng mạnh ở khu Đông – Nam

Thị trường bất động sản TP.HCM đang trải qua giai đoạn tăng trưởng nhanh nhưng cũng đầy thách thức, đặc biệt ở phân khúc căn hộ. Theo ghi nhận từ các đơn vị nghiên cứu, khu vực phía Đông và Nam thành phố tiếp tục giữ vai trò “điểm nóng” khi mặt bằng giá tăng mạnh, trong khi lượng sản phẩm mới ra thị trường lại khan hiếm kéo dài. Đây cũng là nơi tập trung nhiều dự án lớn của những chủ đầu tư tên tuổi như Vinhomes, Masterise hay Gamuda, góp phần định hình lại phân khúc trung – cao cấp.

Thị trường căn hộ khu Đông – Nam TP.HCM đang trở thành tâm điểm nhờ hạ tầng và nguồn cung chất lượng (Nguồn: Sưu tầm)

Trong 9 tháng đầu năm 2025, báo cáo của Savills cho thấy giá bán căn hộ tại TP.HCM tăng đáng kể, đặc biệt tại hai cực tăng trưởng là khu Đông (TP. Thủ Đức, quận 2 và quận 9 cũ) và khu Nam (quận 7 cũ, Nhà Bè cũ). Sự đầu tư mạnh vào hạ tầng, cùng mật độ dân cư đông và sự xuất hiện liên tục của các dự án lớn, đã giúp khu vực này duy trì sức nóng liên tục trong nhiều năm.

Theo Savills, nguồn cung sơ cấp của toàn thành phố chỉ đạt khoảng 5.200 căn trong giai đoạn nói trên – con số tăng theo năm nhưng lại giảm theo quý. Sự hạn chế về sản phẩm mới khiến cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp cùng ghi nhận mức tăng giá mạnh. Giá sơ cấp trung bình tăng khoảng 8% so với năm 2024, trong khi giá thứ cấp tăng từ 5% đến 20% tùy vị trí, thậm chí một số dự án khu Đông ghi nhận mức tăng tới 20%.

Giá thứ cấp nhiều dự án tại Thủ Đức và quận 7 tăng mạnh trong 9 tháng đầu năm 2025 (Nguồn: Sưu tầm)

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao bộ phận Nghiên cứu Savills, cho biết: “Khu Đông, quận 7 và Nhà Bè tiếp tục là ba tâm điểm của thị trường căn hộ. Với lợi thế hạ tầng và tốc độ đô thị hóa nhanh, mặt bằng giá thứ cấp tại đây tăng 15–20% so với năm trước." Bà nhận định sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Masterise, Gamuda… đã góp phần nâng chuẩn tiện ích, tạo giá trị bền vững cho phân khúc trung – cao cấp.

Tuy nhiên, áp lực lớn nhất hiện nay đến từ việc giá bán leo thang nhanh hơn khả năng chi trả của nhóm người mua ở thật. Những gia đình trẻ, người lao động có thu nhập trung bình ngày càng khó tiếp cận căn hộ sơ cấp, đặc biệt là các căn hộ hai phòng ngủ – loại hình được xem là phù hợp cho nhu cầu an cư.

Nhu cầu ở thực dịch chuyển ra vùng ven

Một trong những điểm đáng chú ý của thị trường năm 2025 là xu hướng dịch chuyển nhu cầu ra các khu vực giáp ranh, trong đó Bình Dương trở thành lựa chọn nổi bật. Trong 9 tháng đầu năm, TP.HCM chỉ ghi nhận khoảng 4.300 căn hộ mở bán mới, với hơn 60% thuộc phân khúc cao cấp. Tỷ lệ hấp thụ đạt 91%, cho thấy thanh khoản vẫn tốt, nhưng phần lớn lại đến từ nhà đầu tư hoặc nhóm tích sản giá trị – thay vì người mua để ở.

Dữ liệu từ Savills cho thấy, các căn hộ có giá dưới 3 tỷ đồng – mức được xem là vừa túi tiền – chỉ chiếm 9% tổng lượng giao dịch tại TP.HCM. Điều này khiến người mua nhà ở thật buộc phải tìm kiếm sản phẩm ở xa hơn, nơi mặt bằng giá vẫn dễ tiếp cận hơn.

Các đô thị vệ tinh như Dĩ An, Thuận An, TP. Mới Bình Dương đang thu hút người mua ở thật nhờ giá mềm hơn (Nguồn: Sưu tầm)

Tại Bình Dương, thành phố mới tiếp tục nổi lên với nhiều dự án hạng B, giá dao động 50–60 triệu đồng/m², phù hợp với nhóm chuyên gia hoặc gia đình khá giả làm việc trong khu công nghiệp. Trong khi đó, Dĩ An và Thuận An cung cấp nhiều lựa chọn bình dân hơn, hướng tới nhóm công nhân – người lao động tại địa phương. Savills ghi nhận tỷ lệ người Bình Dương mua nhà tại chính địa phương tăng từ 20–40% tùy dự án, thay vì chỉ tập trung nhà đầu tư đến từ TP.HCM như trước đây.

Xu hướng này cho thấy sự thay đổi trong hành vi an cư của thế hệ trẻ: ưu tiên môi trường sống đầy đủ tiện ích, an ninh, không quá xa trung tâm, nhưng giá phải nằm trong khả năng chi trả thực tế. Những dự án căn hộ có thiết kế tiện dụng, diện tích vừa phải, và có hệ tiện ích nội khu tốt đang trở thành lựa chọn chủ đạo.

Giá căn hộ TP.HCM có thể tiếp tục tăng trong quý IV/2025

Savills dự báo giá bán căn hộ tại TP.HCM sẽ tiếp tục có xu hướng tăng trong thời gian tới. Sự lạc quan của thị trường đến từ khả năng hấp thụ tốt, cùng với các thông tin tích cực về phát triển hạ tầng đô thị như vành đai 3, tuyến metro số 2, cầu Thủ Thiêm 4… giúp gia tăng kỳ vọng vào biên độ tăng giá.

Tuy nhiên, thách thức lớn nhất vẫn nằm ở bài toán nguồn cung và mức giá ngày càng cao. Trong ngắn hạn, điều này tạo áp lực không nhỏ cho nhóm khách hàng có nhu cầu an cư. Việc phát triển nhà ở vừa túi tiền, đồng thời đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa và liên kết vùng, được các chuyên gia nhận định là yếu tố quyết định để cân bằng thị trường.

Nguồn: An ninh tiền tệ