Đại đô thị vùng ven TP.HCM: Siêu dự án khu Đông thu hút dòng vốn, đất nền tạm chững lại

Diễn biến giá “đi ngang” và giao dịch suy giảm

Sau các đợt tăng giá mạnh mẽ từ đầu năm 2025, đặc biệt nhờ hiệu ứng sáp nhập và mở rộng địa giới thành phố, khu Đông TP.HCM — vốn được xem là “điểm nóng” đất nền — hiện đang ghi nhận diễn biến khá ổn định: giá chủ yếu duy trì ở mức tương đương vài tháng trước, trong khi lượng giao dịch không có bước tăng đột biến.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, tại phường Long Phước (trước là Trường Thạnh) trên trục Nguyễn Duy Trinh, giá đất nền hiện dao động khoảng 61-64 triệu đồng/m² — mức chào bán tương đương với thời điểm hai tháng trước. Tại đường Lò Lu cùng khu vực, giá được chào ở khoảng 48-59 triệu đồng/m² và cũng gần như không thay đổi. Nếu soi vào vị trí mặt tiền gần chợ Trường Thạnh, các lô đất vẫn đang rao bán quanh mức 115-120 triệu đồng/m² — chưa có dấu hiệu tăng thêm.

Đất nền khu Đông TP.HCM ghi nhận giá đi ngang trong hai tháng gần đây (Nguồn: Batdongsan.com)

Tương tự, phường Long Trường (trước là Phú Hữu) ghi nhận mức chào bán ổn định ở khoảng 55-60 triệu đồng/m² mặc dù hạ tầng đã khá hoàn thiện. Tại phường Tam Bình, đất mặt tiền các tuyến nhánh đông dân cư vẫn duy trì mức khoảng 77-80 triệu đồng/m², vị trí kém thoáng hơn hoặc hẻm nhỏ hơn ổn định ở mức 50-60 triệu đồng/m². Những khu vực trung tâm hơn như phường An Khánh (đường Trần Não) vẫn ở mức rất cao — từ 150-250 triệu đồng/m², hoặc vị trí mặt đường lớn như Lương Định Của ghi nhận khoảng 280-350 triệu đồng/m² — nhưng có điều đáng chú ý là dù ở mức giá cao, không có chuyển động mạnh về tăng giá trong khoảng thời gian gần đây.

Sự chững lại trong mức độ thay đổi giá và giao dịch được nhiều môi giới nhận định là bước “thở” cần thiết cho thị trường đất nền — khi mà quỹ đất còn khá nhiều, kỳ vọng tăng nóng và hành lang pháp lý vẫn còn nhiều điểm cần đánh giá kỹ.

Nguyên nhân chuyển hướng dòng vốn: Đầu cơ giảm, chú trọng khai thác thực

Sự đi ngang của giá đất nền khu Đông không chỉ phản ánh sự cân bằng tạm thời giữa cung và cầu, mà còn là hệ quả của việc nhà đầu tư và môi giới đang thận trọng hơn trong cách tiếp cận các sản phẩm đầu tư bất động sản. Nhiều nhà đầu tư cho biết họ đang ưu tiên tìm những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và khả năng khai thác sử dụng thực — thay vì chỉ chờ giá tăng nhanh như trước.

Trong một chia sẻ, anh Phạm Bình — môi giới nhiều năm kinh nghiệm tại phường An Khánh — cho biết: “Nhà đầu tư hiện nay không còn mạnh tay như trước, họ quan sát nhiều hơn, chọn lọc hơn và dành vốn vào những sản phẩm có thể khai thác được ngay — như cho thuê hoặc sử dụng lâu dài. Dòng vốn đầu cơ ngắn hạn gần như rút lui, nhường chỗ cho dòng vốn trung-dài hạn.”ảnh 2

Dòng tiền đầu tư đang chuyển từ tích trữ sang chọn lọc, từ kỳ vọng tăng giá ngắn hạn sang giá trị khai thác thực. (Nguồn: Batdongsan.com)

Một yếu tố khác là sự bùng nổ các siêu dự án đô thị tích hợp tại khu Đông và vùng lân cận: với quy mô hàng trăm hecta, tiện ích đồng bộ và pháp lý đầy đủ, các dự án như The Global City, Vinhomes Grand Park, Vinhomes Green Paradise, Vinhomes Green City… đang trở thành “tọa độ đầu tư” mới. Nhà đầu tư thay vì đi săn lô đất nhỏ phân lô, đã chuyển hướng sang mua sản phẩm có tiềm năng khai thác và thanh khoản cao hơn.

Một nhà đầu tư cá nhân — bà Mạc Ngọc Hà — nhìn nhận: “Đầu tư vào sản phẩm đô thị tích hợp, nơi có yếu tố ‘sống – làm việc – giải trí’ rõ ràng, đang là xu hướng của vốn trung và dài hạn. Đất nền vùng ven dù vẫn được quan tâm, nhưng độ nóng bị chia sẻ và rủi ro tăng lên khi pháp lý hoặc sử dụng chưa rõ ràng.”

Triển vọng khu Đông – Giai đoạn phục hồi bền vững hơn

Việc thị trường đất nền khu Đông bước vào giai đoạn “đi ngang” không nên được hiểu là dấu hiệu suy yếu mà ngược lại là bước chuyển quan trọng trong chu kỳ đầu tư bất động sản. Khi dòng vốn dịch chuyển, sản phẩm được chọn lựa kỹ hơn, thì thị trường sẽ chuyển từ trạng thái tăng nóng sang tăng trưởng bền vững dựa trên giá trị sử dụng thực và sức cầu ở thực mạnh mẽ.

Những động lực dài hạn như hoàn thiện hạ tầng giao thông (cao tốc, đường vành đai, kết nối cảng – sân bay), chuyển dịch lao động – chuyên gia vào các khu công nghiệp, logistics tại khu Đông sẽ tiếp tục tác động tích cực đến nhu cầu nhà ở và thuê. Khi nguồn cung đất nền nhỏ bị giới hạn và nhà đầu tư chú trọng đến dòng tiền khai thác, các đô thị và dự án có pháp lý rõ ràng sẽ trở thành kênh chủ lực.

Theo các chuyên gia, từ cuối năm 2025 đến 2026, khu Đông TP.HCM sẽ chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ về chất lượng sản phẩm và lựa chọn đầu tư thông minh hơn. Các nhà phát triển bất động sản và nhà đầu tư cá nhân nếu có chiến lược rõ ràng và “chọn đúng chỗ đứng”, sẽ tận dụng tốt thời điểm thị trường “lặng trước khi bứt” để đạt hiệu quả tốt hơn.

Thị trường đất nền khu Đông TP.HCM đang bước vào giai đoạn chuyển hướng rõ ràng: từ chu kỳ tăng nóng và “ăn theo thông tin” sang chu kỳ tích hợp giá trị thực và khai thác dài hạn. Giá đất đi ngang không phải là dấu hiệu dừng lại mà là giai đoạn chuẩn bị. Dòng vốn đang chuyển hướng, sản phẩm đang được chọn lọc kỹ hơn, và thị trường đang dần phát triển theo hướng bền vững và minh bạch hơn.

Đối với nhà đầu tư, thời điểm hiện tại là cơ hội để xem xét và lựa chọn sáng suốt — thay vì chạy theo “sóng” phải chọn đúng tọa độ, đúng thời điểm và đúng chiến lược.

Nguồn: Batdongsan.com