Bất động sản công nghiệp Việt Nam trước ngưỡng chuyển pha: Miền Bắc – Nam đang “khỏe” đến đâu

Sau giai đoạn biến động mạnh của kinh tế toàn cầu, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang dần bước vào quỹ đạo ổn định hơn. Không còn tăng trưởng thuần túy nhờ mở rộng quỹ đất, thị trường hiện nay chứng kiến sự tham gia sâu rộng của các “ông lớn” trong và ngoài nước, kéo theo yêu cầu cao hơn về chuẩn phát triển, vận hành và khả năng đáp ứng chuỗi cung ứng toàn cầu.

Tại Hội nghị Tiêu điểm Bất động sản Công nghiệp 2025, các dữ liệu và nhận định từ Savills Việt Nam đã phần nào phác họa bức tranh “sức khỏe” của thị trường ở hai cực tăng trưởng lớn nhất cả nước – miền Bắc và miền Nam – cũng như hé lộ những xu hướng mới sẽ định hình giai đoạn 2026–2030.

Thị trường bất động sản công nghiệp bước vào giai đoạn nâng cấp

Theo ông John Campbell – Trưởng bộ phận Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam, thị trường đang trải qua một sự chuyển dịch mang tính cấu trúc. Tăng trưởng không còn đến từ việc gia tăng số lượng khu công nghiệp đơn thuần, mà đến từ chất lượng dự án, quy mô vốn đầu tư và mức độ tích hợp sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu.

Việt Nam hiện vẫn duy trì được những lợi thế cạnh tranh cốt lõi trong khu vực. Chi phí nhân công sản xuất trung bình năm 2025 ở mức khoảng 350 USD/tháng, thấp hơn đáng kể so với Trung Quốc và Thái Lan. Bên cạnh đó, chi phí điện năng cho sản xuất chỉ khoảng 0,076 USD/kWh – mức được đánh giá là rất cạnh tranh trong bối cảnh chi phí năng lượng toàn cầu biến động mạnh.

Chính những yếu tố nền tảng này đã giúp Việt Nam tiếp tục giữ vị thế hấp dẫn trong bản đồ dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, đặc biệt khi các tập đoàn đa quốc gia tìm kiếm điểm đến an toàn, ổn định và có khả năng mở rộng dài hạn.

Ông John Campbell – Trưởng bộ phận Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam chia sẻ về xu hướng thị trường năm 2025 (Nguồn: Sưu tầm)

Dòng vốn FDI: Tăng về chất, không chỉ về lượng

Một trong những minh chứng rõ nét nhất cho sự chuyển pha của thị trường là cơ cấu dòng vốn FDI mới. Dù số lượng dự án đầu tư vào phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF) chiếm tới 62%, nhưng xét về quy mô vốn, 68% tổng vốn FDI lại tập trung vào các thương vụ thuê đất khu công nghiệp.

Điều này cho thấy các nhà sản xuất lớn đang có xu hướng thiết lập cơ sở sản xuất quy mô lớn, dài hạn tại Việt Nam thay vì chỉ thăm dò ngắn hạn. Đặc biệt, ngành điện tử tiếp tục đóng vai trò đầu tàu khi giá trị xuất khẩu trong 10 tháng đầu năm 2025 tăng tới 140% so với năm 2019, tạo lực đẩy mạnh mẽ cho nhu cầu đất công nghiệp và hạ tầng logistics.

Sự dịch chuyển này đồng thời đặt ra yêu cầu mới cho các chủ đầu tư khu công nghiệp: không chỉ cung cấp mặt bằng, mà còn phải đảm bảo hệ sinh thái hoàn chỉnh từ điện, nước, logistics đến nguồn nhân lực và tiêu chuẩn môi trường.

Miền Bắc: Ổn định nhờ sản xuất công nghệ và chuỗi cung ứng mới

Trong nửa cuối năm 2025, thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc ghi nhận tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 86%. Mức giá thuê đất trung bình vào khoảng 141 USD/m² cho cả chu kỳ thuê, trong khi phân khúc nhà xưởng xây sẵn duy trì giá thuê trung bình 5,1 USD/m²/tháng.

Động lực chính của khu vực này đến từ các ngành sản xuất công nghệ cao, điện tử và linh kiện, cùng lợi thế kết nối với Trung Quốc – công xưởng lớn nhất thế giới. Bên cạnh đó, sự phát triển của các tuyến vành đai, cao tốc liên vùng đã góp phần cải thiện khả năng kết nối logistics, giúp các khu công nghiệp miền Bắc duy trì sức hút ổn định với nhà đầu tư quốc tế.

Dù quỹ đất tại một số địa phương trọng điểm ngày càng hạn chế, miền Bắc vẫn được đánh giá là khu vực có dư địa phát triển nhờ các tỉnh vệ tinh và định hướng thu hút đầu tư có chọn lọc.

Miền Nam: Sức bật từ hạ tầng và lợi thế logistics

So với miền Bắc, thị trường miền Nam tiếp tục thể hiện sức hút vượt trội với tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp lên tới 90%. Giá thuê trung bình đạt khoảng 191 USD/m²/chu kỳ thuê – mức cao nhất cả nước. Đáng chú ý, phân khúc nhà xưởng xây sẵn tại khu vực này ghi nhận tỷ lệ lấp đầy ấn tượng 92%, dù giá thuê chỉ khoảng 4,4 USD/m²/tháng.

Lợi thế lớn nhất của miền Nam nằm ở hệ thống logistics và hạ tầng liên kết vùng. Trong giai đoạn 2026, hàng loạt dự án trọng điểm như Vành đai 3 TP.HCM, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu dự kiến đi vào vận hành, giúp rút ngắn thời gian kết nối giữa khu công nghiệp, cảng biển và sân bay.

Khu công nghiệp phía Nam hưởng lợi trực tiếp từ hệ thống hạ tầng và logistics phát triển (Nguồn: Sưu tầm)

Đặc biệt, sân bay Long Thành – với công suất giai đoạn 1 đạt 25 triệu lượt hành khách và 1,2 triệu tấn hàng hóa mỗi năm – được kỳ vọng sẽ trở thành “cú hích” lớn, tái định hình chuỗi logistics và thu hút thêm dòng vốn FDI chất lượng cao cho toàn vùng kinh tế phía Nam.

Xu hướng mới nổi: Trung tâm dữ liệu và ngành bán dẫn

Không chỉ dừng lại ở các ngành sản xuất truyền thống, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang chứng kiến sự trỗi dậy của các lĩnh vực thế hệ mới. Trong đó, trung tâm dữ liệu (Data Centres) được xem là một trong những phân khúc tăng trưởng nhanh nhất.

Tính đến năm 2025, tổng công suất thiết kế trung tâm dữ liệu tại Việt Nam đạt khoảng 524,7 MW và có thể tăng lên gần 950 MW vào năm 2030. Sự bùng nổ của kinh tế số, trí tuệ nhân tạo và thương mại điện tử đang tạo ra nhu cầu lớn về hạ tầng lưu trữ và xử lý dữ liệu, mở ra cơ hội mới cho bất động sản công nghiệp chuyên biệt.

Song song đó, ngành bán dẫn được dự báo đạt quy mô thị trường 16,5 tỷ USD vào năm 2030, cùng mục tiêu đào tạo 50.000 kỹ sư chất lượng cao. Đây là những lĩnh vực đòi hỏi hạ tầng kỹ thuật cao, tiêu chuẩn vận hành khắt khe và nguồn nhân lực chuyên sâu – những yếu tố sẽ tiếp tục nâng mặt bằng phát triển của bất động sản công nghiệp trong dài hạn.

Tiêu chuẩn ESG và tính bền vững trở thành “bộ lọc” mới

Theo Savills, trong chu kỳ tăng trưởng mới, các nhà đầu tư quốc tế ngày càng chú trọng đến tính minh bạch pháp lý, mức độ sẵn sàng của hạ tầng và các tiêu chuẩn ESG (Môi trường – Xã hội – Quản trị). Những dự án không đáp ứng được yêu cầu phát triển bền vững sẽ dần bị loại khỏi danh sách ưu tiên của dòng vốn FDI chất lượng cao.

Điều này buộc các chủ đầu tư khu công nghiệp tại Việt Nam phải thay đổi tư duy phát triển, từ “lấp đầy nhanh” sang “phát triển bền vững”, chú trọng hơn đến quy hoạch dài hạn, tiết kiệm năng lượng và giảm phát thải.

Kết luận

Nhìn tổng thể, “sức khỏe” của bất động sản công nghiệp Việt Nam trong giai đoạn cuối 2025 được đánh giá là tích cực ở cả hai miền Bắc – Nam. Tuy nhiên, sự khác biệt không chỉ nằm ở tỷ lệ lấp đầy hay mức giá thuê, mà ở động lực tăng trưởng và định hướng phát triển dài hạn của từng khu vực.

Trong bối cảnh cạnh tranh khu vực ngày càng gay gắt, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước ngưỡng chuyển pha quan trọng: từ lợi thế chi phí sang lợi thế chất lượng, từ mở rộng diện tích sang gia tăng giá trị. Đây chính là nền tảng để thị trường bước vào giai đoạn phát triển bền vững hơn trong giai đoạn 2026–2030.

Nguồn: An ninh tiền tệ