Bất động sản 2025: “Giá cao chưa phải vấn đề, mà là ai còn đủ sức mua”

Bất động sản 2025: “Giá cao chưa phải vấn đề, mà là ai còn đủ sức mua” – Nhìn từ chia sẻ của TS. Đinh Thế Hiển

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với nghịch lý: giá dự án trung tâm vẫn leo thang, trong khi vùng ven dù giảm sâu vẫn ế ẩm. Theo TS. Đinh Thế Hiển, gốc rễ không nằm ở giá, mà ở cách thị trường bị cuốn vào đầu cơ và dòng vốn lướt sóng thay vì phục vụ nhu cầu thực.

Trong khuôn khổ Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026, TS. Đinh Thế Hiển – chuyên gia kinh tế nhiều năm theo dõi thị trường bất động sản – đã chia sẻ góc nhìn đáng chú ý về sự lệch pha cung – cầu đang khiến thị trường “chững lại”, bất chấp các chính sách hỗ trợ liên tục được đưa ra.

Theo ông, các chính sách bất động sản được kỳ vọng sẽ tác động vào hai mục tiêu: giảm đầu cơ và hướng dòng vốn đến phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực, như nhà ở xã hội hoặc nhà ở giá trung bình. Tuy nhiên, cả hai hướng tiếp cận này đều đang gặp “điểm nghẽn” lớn.

“Giả sử một căn hộ xã hội có giá 2 tỷ, Nhà nước hỗ trợ người dân 1 tỷ, thì ngân sách không thể kham nổi. Ngược lại, nếu căn nhà giá 1 tỷ bán đúng giá, người mua cũng không mặn mà, vì họ không nhìn thấy giá trị sinh lời”, TS. Hiển phân tích.

Kết quả là phần lớn người lao động vẫn chọn thuê nhà hoặc ở trọ, thay vì tham gia thị trường mua bán.

Dự án nhà ở xã hội đang được triển khai tại TP.HCM – nơi kỳ vọng giúp giãn áp lực nhu cầu nhà ở thực. (Nguồn: Sưu tầm)

Giá cao – không phải vấn đề, mà là cấu trúc thị trường

Theo TS. Hiển, nhiều báo cáo hiện nay phản ánh giá nhà tăng mạnh và thanh khoản yếu, nhưng dữ liệu chủ yếu lấy từ các dự án cao cấp nội đô Hà Nội, TP.HCM. Điều này khiến thị trường bị “ảo” về mặt trung bình giá.

Ông nêu ví dụ: “Với những khu vực trung tâm như Quận 1, Quận 2 hay TP Thủ Đức, các chủ đầu tư lớn như Masterise hoàn toàn có quyền bán giá cao, vì đó là vị trí vàng. Tuy nhiên, không thể lấy giá này làm thước đo chung cho thị trường”.

Ngược lại, tại vùng ven hoặc tỉnh lân cận, thị trường lại trầm lắng. “Nhà ở Bình Chánh, nếu giảm từ 10 tỷ xuống 7 tỷ có thể vẫn bán được. Nhưng ở Long Khánh, giảm từ 10 tỷ còn 4 tỷ vẫn không có người mua”, ông chia sẻ.

Nghịch lý này cho thấy giá không còn là yếu tố duy nhất quyết định thanh khoản, mà quan trọng hơn là tâm lý và niềm tin thị trường. Khi nhà đầu tư mất niềm tin, dù giảm giá sâu, họ vẫn “đứng ngoài quan sát”.

Thị trường vùng ven như Long Khánh, Bình Chánh đang ảm đạm dù giá đã giảm sâu. (Nguồn: Sưu tầm)

Chính sách cần thực tế hơn, không chỉ “hạ nhiệt bằng lời nói”

Theo vị chuyên gia, nếu chỉ nhìn vào bài toán “giá cao” mà chưa có chính sách khả thi để tháo gỡ, thì dù có ban hành thêm nhiều chính sách, thị trường vẫn “giậm chân tại chỗ”.

Điều quan trọng, theo ông, là phải để thị trường vận hành theo quy luật cung – cầu thật, thay vì cố gắng “điều tiết bằng cảm tính”. Khi tâm lý nhà đầu tư vẫn hướng đến lướt sóng, còn chính sách không khuyến khích giao dịch ở thực, thì “sức khỏe” của thị trường sẽ không được cải thiện.

Dòng vốn lướt sóng bị siết chặt – cơ hội cho dự án thực chất

Liên quan đến lo ngại siết tín dụng, TS. Hiển cho rằng không nên quy toàn bộ nguyên nhân khiến thị trường trầm lắng cho tín dụng.

Ông dẫn chứng: 9 tháng đầu năm 2025, tăng trưởng tín dụng đạt 13%, nhưng dòng vốn đổ vào bất động sản tăng tới gần 20%. “Tức là vốn có, nhưng không tạo được thanh khoản thật. Lý do là tiền đi vào đầu cơ, lướt sóng quá nhiều”.

Ông phân tích thêm: “Thông thường, ngân hàng cho vay 70%, nhà đầu tư bỏ vốn 30%. Nhưng có trường hợp ngân hàng sẵn sàng cho vay cả khoản đặt cọc. Khi giá tăng, nhà đầu tư lướt sóng dễ dãi, đến lúc thị trường đảo chiều thì dòng vốn bị kẹt”.

Nhà nước hiện đã có động thái kiểm soát dòng vốn vào đầu cơ, tập trung vào dự án có tính thực tiễn và phục vụ nhu cầu nhà ở thật. “Trong ngắn hạn, các dự án chỉ phục vụ mục đích ‘đón sóng’ sẽ gặp khó. Nhưng những dự án tốt, hạ tầng hoàn thiện, vị trí thật – giá thật, vẫn có sức hút lớn”, TS. Hiển khẳng định.

Triển vọng: Thị trường sẽ “lọc” lại nhà đầu tư

Từ góc nhìn chuyên môn, TS. Hiển cho rằng giai đoạn sắp tới, thị trường sẽ thanh lọc mạnh, phân hóa rõ hai nhóm: đầu cơ ngắn hạn và nhà đầu tư giá trị.

Những người còn giữ kỳ vọng “mua cao, bán cao” sẽ khó tồn tại, trong khi nhà đầu tư dài hạn, am hiểu quy luật tài chính và chọn dự án có dòng tiền ổn định sẽ dần chiếm ưu thế.

Ông kết luận: “Thị trường không thể phục hồi bằng giá rẻ, mà chỉ phục hồi khi giá hợp lý đi kèm niềm tin. Khi đó, thanh khoản mới quay lại và bất động sản mới trở lại đúng vai trò là tài sản tích sản, chứ không phải công cụ đầu cơ.”

Kết luận

Chia sẻ của TS. Đinh Thế Hiển cho thấy bức tranh rõ nét hơn về căn nguyên khiến bất động sản Việt Nam “đứng hình” suốt thời gian dài. 

Không chỉ là giá hay tín dụng, vấn đề nằm ở cấu trúc thị trường và cách dòng tiền được vận hành. Gỡ được nút thắt này, thị trường mới có thể tái sinh một cách bền vững.

Nguồn: An ninh tiền tệ