3 trường hợp sẽ tốn nhiều tiền hơn khi làm sổ đỏ từ năm 2026: ai thuộc nhóm này nên chuẩn bị sớm

Thay đổi pháp lý quan trọng từ 2026

Luật Đất đai 2024 sẽ chính thức có hiệu lực từ 1/1/2025, nhưng điểm mấu chốt liên quan đến chi phí làm sổ đỏ sẽ bắt đầu tác động mạnh từ năm 2026, khi bảng giá đất hằng năm do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thay thế bảng giá đất 5 năm một lần như hiện nay.

Điểm khác biệt là bảng giá đất mới sẽ được điều chỉnh sát hơn với giá thị trường. Theo nhiều chuyên gia, sự thay đổi này giúp thị trường minh bạch, giảm tình trạng chênh lệch lớn giữa giá Nhà nước và giá giao dịch thực tế. Tuy nhiên, đi kèm với đó là nghĩa vụ tài chính khi làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất hay cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu sẽ cao hơn.

Ba nhóm đối tượng chịu tác động trực tiếp

Người xin cấp sổ đỏ lần đầu

Những hộ gia đình, cá nhân có đất nhưng chưa được cấp sổ đỏ sẽ là đối tượng chịu ảnh hưởng rõ nhất. Khi làm thủ tục cấp sổ đỏ, họ phải nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất tại thời điểm nộp hồ sơ. Nếu thực hiện trong năm 2025, mức thu sẽ căn cứ trên bảng giá đất 5 năm 2020-2024. Nhưng nếu để sang năm 2026, bảng giá đất mới có thể cao gấp nhiều lần, dẫn đến chi phí tăng đáng kể.

Ví dụ, một lô đất ở đô thị hiện có giá tính theo bảng Nhà nước là 15 triệu đồng/m², trong khi giá thị trường lên tới 50 triệu đồng/m². Sau khi cập nhật bảng giá đất tiệm cận thị trường, có khả năng giá tính tiền sử dụng đất sẽ được nâng lên khoảng 30-35 triệu đồng/m². Điều này đồng nghĩa với việc chi phí làm sổ đỏ có thể đội lên gấp đôi, gấp ba so với hiện tại.

Người chuyển mục đích sử dụng đất

Nhóm thứ hai là những người muốn chuyển mục đích sử dụng đất, chẳng hạn từ đất nông nghiệp sang đất ở. Khi thực hiện thủ tục này, người dân phải nộp khoản tiền chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và giá đất ở theo bảng giá đất. Càng để lâu, khoảng cách này càng tăng khi bảng giá đất mới được áp dụng.

Trường hợp phổ biến là người sở hữu đất vườn, ao liền kề thửa đất ở, có nhu cầu chuyển đổi để hợp thửa, xây dựng nhà ở. Nếu chậm trễ sang năm 2026, số tiền phải nộp có thể gấp nhiều lần, khiến kế hoạch tài chính bị đảo lộn.

Người sử dụng đất trong khu vực quy hoạch điều chỉnh

Một số địa phương đang tiến hành điều chỉnh quy hoạch đô thị, khu công nghiệp và khu dân cư. Khi quy hoạch được cập nhật, giá đất ở các khu vực này thường tăng mạnh trong bảng giá mới. Người dân có đất nhưng chưa kịp làm sổ đỏ, hoặc chưa kịp hoàn thiện thủ tục sang tên, sẽ phải nộp tiền theo mức giá cao hơn.

Ví dụ, tại các khu vực ven TP.HCM như Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, giá đất Nhà nước trong giai đoạn trước đây còn khá thấp so với giá thị trường. Nhưng với định hướng nâng cấp hạ tầng, mở rộng đô thị, nhiều khả năng bảng giá đất 2026 sẽ điều chỉnh tăng đáng kể. Người dân nếu chậm trễ có thể mất thêm hàng trăm triệu đồng cho cùng một thửa đất.

Hệ quả tài chính và tác động tới người dân

Việc chi phí tăng cao khi làm sổ đỏ sẽ tạo áp lực tài chính lớn cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình và thấp. Thay vì bỏ ra vài chục triệu đồng như hiện nay, họ có thể phải chuẩn bị vài trăm triệu đồng. Không ít trường hợp buộc phải vay mượn, làm chậm kế hoạch xây nhà, bán đất hoặc thậm chí rơi vào tình thế khó khăn khi không đủ khả năng hoàn tất thủ tục.

Ở góc độ thị trường, sự thay đổi này cũng có thể làm phát sinh tình trạng “nước rút” trong năm 2025. Nhiều người dân sẽ tranh thủ làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc sang tên ngay trong năm 2025 để tiết kiệm chi phí. Điều này có thể khiến khối lượng công việc tại các văn phòng đăng ký đất đai tăng vọt.

Giải pháp để giảm chi phí làm sổ đỏ

Để tránh rơi vào tình huống phải nộp thêm hàng trăm triệu đồng khi sang năm 2026, người dân nên chủ động chuẩn bị ngay từ bây giờ.

Thứ nhất, hãy rà soát lại toàn bộ giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất của gia đình. Nếu thửa đất chưa có sổ đỏ, cần nhanh chóng lập hồ sơ và nộp trong năm 2025 để được áp dụng bảng giá đất hiện hành.

Thứ hai, với những trường hợp có kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất, nên hoàn tất thủ tục càng sớm càng tốt. Việc này vừa giúp giảm chi phí, vừa tạo điều kiện thuận lợi cho các dự định xây dựng, kinh doanh trong tương lai.

Thứ ba, cần cập nhật thông tin từ chính quyền địa phương về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nếu đất nằm trong khu vực có khả năng điều chỉnh quy hoạch, hãy cân nhắc thời điểm làm thủ tục để hạn chế rủi ro chi phí tăng quá cao.

Ngoài ra, việc chuẩn bị tài chính cũng hết sức quan trọng. Người dân cần dự trù nguồn vốn để đóng tiền sử dụng đất, lệ phí, phí thẩm định và cấp giấy. Với những khoản tiền lớn, nên tính toán sớm phương án vay ngân hàng hoặc huy động nguồn vốn gia đình để kịp thời hoàn tất thủ tục.

Tác động tới thị trường bất động sản

Sự thay đổi trong chính sách giá đất chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Trước mắt, năm 2025 có thể xuất hiện làn sóng làm sổ đỏ, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và sang tên. Nhu cầu tăng đột biến có thể gây quá tải cho các cơ quan chức năng, đồng thời tạo áp lực về thời gian giải quyết hồ sơ.

Về lâu dài, khi bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường, giá trị bất động sản được xác định minh bạch hơn. Nhà đầu tư, ngân hàng và người mua nhà sẽ dễ dàng định giá tài sản, giảm tình trạng khai giá thấp để né thuế. Tuy nhiên, giai đoạn chuyển tiếp từ 2025 sang 2026 chắc chắn sẽ là thử thách không nhỏ với nhiều hộ gia đình.

Kết luận

Từ năm 2026, chi phí làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ tăng cao do bảng giá đất mới được áp dụng. Người dân thuộc ba nhóm đối tượng nói trên cần đặc biệt lưu ý, tranh thủ hoàn thiện thủ tục trong năm 2025 để giảm bớt gánh nặng tài chính. Chủ động chuẩn bị giấy tờ, cập nhật quy hoạch và tính toán nguồn vốn sẽ giúp hạn chế rủi ro và đảm bảo quyền lợi về đất đai cho gia đình.